השקעה בקרקעות מסקרנת מאוד אך מאתגרת. חברות וגורמים רבים בתחום משווקים קרקעות כנכסים יציבים וחסרי סיכון, ובמילים אחרות, כהזדמנות להתעשר בקלות. אך האמת רחוקה מכך, מדובר בתחום מורכב הדורש השקעת זמן רב, ידע נרחב והיכרות עמוקה עם עולמות התכנון, הוועדות השותפות להחלטות, המרקם העירוני והשערות לגבי העתיד שהן בעצם ספקולציות על עליית ערך הקרקע כתוצאה משינויים שמציפים ערך.
כשמדברים על השקעה בקרקעות יש היום שני אפיקים פופולריים:
- "זכות לדירה" – השקעה בקרקעות ספקולטיביות, כאלו שלא זמינות לבנייה מידית, כגון קרקע חקלאית או קרקע בהליכי תכנון מתקדמים, כאשר המטרה של ההשקעה היא למכור ברווח לאחר שהליכי התכנון יבשילו והקרקע תושבח או להמשיך לבנייה כחלק מקבוצה בשלבים הבאים. קרקעות אלו סחירות בשוק החופשי ומתקיימות עסקאות בחלקי חלקות אבל למשקיע הפרטי לרוב ייחשף להשקעות כאלו דרך חברות נדל"ן או משווקים.
- מגרשים מכרזי רמ"י – לרוב זו תהיה קרקע זמינה לבנייה מיידית, המדינה משווקת באופן קבוע קרקעות בשיטת המכרז, אני מתייחס כאן להשקעה במגרשים המיועדים לבנייה בבתים צמודי קרקע בהם ניתן להוציא היתר ולבנות ללא הילך תכנוני נוסף. כאשר המטרה של המשקיע למכור את המגרש ברווח אחרי הזכייה או להוציא היתרי בנייה ולמכור וכמובן למי שרוצה להמשיך לבנייה עצמית.
שני האפיקים האלה פתוחים למשקיעים פרטיים גם בסכומים נמוכים החל מ250-300 אלף וקיימים מאפיינים דומים לשניהם. העיקרי שבהם שהמשקיע רוכש קרקע, זו ההשקעה שמוגדרת כהשקעה הונית כי קרקע לרוב לא משלמת שכירות. כאשר מטרת המשקיע היא רווח הון שמתבסס על עליית ערך הקרקע ומכירה ברווח [בתנאים מסוימים אפשר גם להשכיר את הדירה/בית לאחר שנבנה על הקרקע ולהפוך את ההשקעה למניבה לאחר השקעת הון ומימון נוסף, אבל במאמר הזה אני מתייחס רק לאפיק ההשקעה של קניית קרקע על ידי משקיע פרטי מתוך רצון למכור אותה לאחר תקופה תוך כדי גריפת רווח ולא להשקעה במטרה לבנייה יזמית].
שני האפיקים בעלי מאפיינים יזמיים ויש בהם לא מעט סיכונים, להלן ההבדלים המהותיים ביניהם ומעט סדר בתחום שצובר לאחרונה הרבה פופולריות:
סוג בעלות
קרקעות לא מתוכננות לרוב יהיו פרטיות, קרקע פרטית היא מוצר יחסית נדיר בישראל כי 93% מהקרקעות הן בבעלות המדינה. לעומת רכישה מרמ"י בה נרכשת זכות החכירה הקרקע נשארת בבעלות המדינה, זכות חכירה היום היא ל 98 שנה חכירה מהוונת ולכן אין תשלומים נוספים למנהל וגם אין לזה יותר מידי משמעות, כן יש איסור על העברה לזרים אבל לא שמעתי על מישהו שזה הרס לו עסקה.
מימון
עבור מגרשי רמ"י ניתן לקחת משכנתא לדיור. המשמעות היא שניתן לרכוש מגרשים עם הון יחסי קטן ב75%-70% מימון באופן דומה רכישה של דירות. כמובן שיש לשים לב להחזרי הריבית ולוודא שניתן לעמוד בהם גם בתרחיש של עליית ריבית (כזכור קרקע לא מייצרת כסף ולא משלמת שכירות). לעומת "זכות לדירה" בה לא ניתן לקחת משכנתא וההון עבור ההשקעה צריך להיות ממקורות עצמיים או מימון חיצוני. המימון מתקשר בעיני גם לסעיף הרווח ראו סעיף 11.
אחזקה
כאשר קונים מגרש מרמ"י, מדובר בהחזקה ישירה של המשקיע בעצמו או עם שותפים שהוא מכיר וסומך אליהם. לעומת זכות לדירה הקרקע נרכשת "במושע" שזה אומר שותפות של כל בעלי הקרקע בחלקים בלתי מסוימים בה. במקרה יש לוודא שכל השותפים מאוגדים בהסכם שיתוף חזק בו הבעלים מחיובים אחד כלפי השני לתהליכים השונים.
מחיר
כאשר קונים קרקע מרמ"י המשקיע קונה ישירות מהסיטונאי (המדינה) וכפועל יוצא ניתן לזכות לפעמים במחירים מאוד זולים שלא משקפים את הערך האמיתי שלה. "זכות לדירה" קרקע פרטית בה הרבה פעמים הקרקע עברה הרבה מאד ידיים ושיטה שלרוב משווקים אותה למשקיע הקצה היא ע"י אופציה שניתנה למשווק ע"י הבעלים המקוריים והיא נמכרת לעיתים למשקיע במחירים יקרים באופן שמצמצם מאד את הרווח האפשרי.
זמן ההשקעה, ונקודת היציאה
בזכות לדירה העלייה המשמעותית בערך הקרקע תתרחש כאשר יהיה שינוי תכנוני בקרקע, ככל שהקרקע מתקרבת לאפשרות שתבנה אליה דירה הערך שלה יעלה. לוחות הזמנים תלויים בסטטוס התכנוני ומה השלב בו קונים, יש הבדל אם הקרקע נמצאת בתחום תכנית מתאר של העיר שטרם אושרה או אם כבר מקודמת תב"ע מפורטת שעברה אישור של ועדות. יש השפעה גדולה על לוחות הזמנים. אבל ככל אצבע אפשר לצפות לרווחים משמעותיים רק אם מחזיקים לתקופה ממושכת 7-9 שנים לפחות, עבור מי שמתכוון גם בנייה כחלק מקבוצת רכישה צריך לכוון יותר רחוק, 13-15 שנה לפחות. ונכון יכולות להיות הפתעות לשני הכיוונים, אבל זה הממוצע להקמת שכונות בישראל. במכרז רמ"י שנקנה במחיר טוב יכולה להיות עליית ערך כבר לאחר הרכישה, הדבר נובע מהתפלגות מחירים במכרז עצמו ומחיר הקרקע בשוק החופשי יקר ממה שניתן לזכות. בשנים האחרונות ובעיקר ביציאה מהקורונה חווינו קפיצה מטורפת במחירים של מגרשים צמודי קרקע אבל בשנה האחרונה יש סטגנציה במחירים ולכן מחיר הכניסה משמעותי עוד יותר. בעיני זמן ההשקעה ההשקעה האידיאלי באפיק הזה עומד על חצי שנה עד 3 שנים אלא אם ממשיכים לבנייה והשכרה ואז כמובן זה יכול לקחת יותר.
מיסוי
- מס רכישה – בהשקעה בקרקע יש 6% מס רכישה ללא קשר למצב התכנוני שלה. אבל במידה ומוציאים היתר בנייה תוך 24 חודש ניתן לקבל 1% חזרה על הקרקע. בקרקעות ממכרזי רמ"י מס הרכישה מחושב על מרכיב הקרקע והמע"מ ובאופן יחסי על אחוז הפיתוח, יש כאן חיסכון מסוים אל מול מגרש דומה בשוק החופשי. ב"זכות לדירה" המס יחושב על כל הסכום העסקה.
- מס שבח – 25% על הרווח. בשני המקרים ניתן לנקות הוצאות.
- היטל השבחה – קיים בעיקר בקרקעות לא מתוכננות ורק לאחר אישור תכנית משביחה שאישרה את זכויות הבנייה. היטל השבחה הוא בגובה 50% -75% מההשבחה (ראו חוק המטרו) יש דרכים שונות להפחית אותו אבל זה משהו שצריך לקחת בחשבון בתכנית העסקית. כאשר קונים מגרש מרמ"י הקרקע כבר זמינה לבנייה ולכן אין היטל השבחה אבל במידה ותאשרו הקלה במסגרת היתר בנייה, או שתקודם תכנית משביחה יכול היטל השבחה אם כי לא מדובר על סכומים גבוהים.
ידע נדרש
השקעה בקרקעות דורשת ידע ומומחיות. במידה וזו זכות לדירה חובה להבין את ההיררכיה התכנונית, מהם התהליכים והשלבים השונים שיעברו עד שהקרקע תושבח, חשוב להבין אם בכלל התכנית העסקית הגיונית ומה לוחות הזמנים האפשריים. חובה גם להבין במושגים כמו צפיפות ולהבין האם הקרקע מספיקה לדירה, לצערי אני רואה הרבה מאוד הונאות המבוססות על פערי ידע בין המוכרים לרוכש. ולא אחת מוכרים קרקע ללא אופק תכנוני או שמוצגים לוחות זמנים לא סבירים, או שמוכרים פיסות קטנות בקרקע שלעולם לא יספיק ל"זכות לדירה". לעומת זאת במכרזי רמ"י הידע התכנוני הנדרש הוא מצומצם יותר, היות שהמגרש נמצא בתכנית מאושרת הוא כבר כולל זכויות בנייה וכל הפרטים מופיעים בחוברת המכרז ובתקנון התב"ע הרלוונטית. יחד עם זאת צריך להבין את ההבדלים בין המכרזים השונים וללמוד לתמחר נכון באופן שהמשקיע יזכה בזול אבל לא יפספס את המכרז כי הציע זול מידי. יש גם חשיבות להבנה של המרחב ושל המחירים באזור ואת המגמות. כמובן שאם רוצים לבנות לנדרש הבנה בתחום החל מעלויות, ניהול בעלי מקצוע, מימון וכיוצ"ב.
מדד הפסיביות/ התעסקות נדרשת
למרות שאני לא מאמין שיש דבר כזה השקעה פסיבית בנדל"ן, יש הבדל ברמת ההתעסקות שנדרש בכל אפיק, במכרזי רמ"י המשקיע הפרטי הוא היזם על כל המשתמע, יש לא מעט התעסקות ובירוקרטיה החל משלב האיתור והגשה למכרז, מחקר שוק ולדעת להציע הצעה נכונה, להעמיד ערבות בנקאית דיגיטלית כחלק מההצעה להצעה, אחרי שזוכים לקחת משכנתא אם נדרש והמון בירוקרטיה מול המנהל. צריך גם להעמיד ערבות לאי גרימת נזקים חתימה על הסכמי פיתוח, וכמובן אם ממשיכים להגשת היתרים ולבנייה עצמה זה יזמות לכל דבר והמשקיע הוא שצריך לקבל את כל ההחלטות לבד לטוב ולרע. השקעה בזכות לדירה, המשקיע חלק מקבוצה אותה מנהל לרוב הגורם היזמי ואין לכם יותר מידי התעסקות למעט שלב איתור ההשקעה והרכישה, קבלת החלטות על המשך בנייה, קומבינציה או מכירה נעשות ע"י הקבוצה או בהתאם להסכם השיתוף שהשותפים חתמו, מצד אחד אין התעסקות רבה מצד שני לא אתה מקבל את ההחלטות, יתרון או חסרו, כל אחד יחליט לעצמו.
וודאות
כאשר קונים קרקע מרמ"י, הזכויות מוקנות כי יש תכנית מאושרת, יש וודאות למה מותר לבנות ומה הזכויות בזכות זה ניתן לעשות חקר שוק יותק בקלות על מחירים של מגרשים זהים באזור או ע"י שיטת החילוץ שווי קרקע. ברכישה של קרקע במצב תכנוני מוקדם אין זכויות מוקנות, הרכישה מבוססת על הנחות ועל ציפיות לשינוי ייעוד עתידי ככה שיתכן ושטח הקרקע שהמשקיע רכש כלל לא תספיק לדירה.
סיכונים אפשריים
כיוון שההשקעה היא הונית, הסיכון הגדול הוא שערך הקרקע לא יעלה או יעלה פחות ממה שציפינו, זה נכון עבור 2 האפיקים. זכות לדירה קיימים סיכונים רבים הנובעים מחוסר ידע כמפורט לעיל, אבל גם עם המשקיע ערך בדיקות, והשטח מספק והמחיר טוב עדיין קיימים 2 סיכונים אפשריים, האחד שהתכנית המשביחה לא תקודם בקצב הרצוי או שלא תקודם בכלל, ואז הקרקע לא תשביח וערכה לא יעלה כמצופה. השקעה שהיתה אמורה להבשיל ב- 7 שנים פחות אטרקטיבית כאשר משך הזמן עלה ל14 שנים. סיכון שני נובע מהסעיף הקודם בעניין הוודאות. ככל שבתככנית המשביחה יהיו פחות זכויות ממה שציפה המשקיע, עבור כל מ"ר קרקע שרכש יקבל פחות זכויות ולכן הערך שלה יהיה שווה פחות. אלו שני תרחישים שקשה מאד לצפות מראש כי תכנון זה דבר דינמי.
במכרזי רמ"י קיימים גם סיכונים רבים נובעים מהדינמיות של שוק הנדל"ן החל מתקופת קיפאון בשוק כמו שהיה בשנה האחרונה, מגרשים נפגעים יותר מדירות כי קהל היעד יותר מצומצם, ואם המשקיע חייב למכור כי נגמר הגרייס או כי הריבית עלתה וקשה לעמוד בהחזרים יתפשר על המחיר יותר בקלות וגם כאן יתכן והרווח יהיה נמוך. במידה וממשיכים לבנייה קיימים סיכונים רבים של תחשיב לא נכון של עלויות הבנייה שיכולים לגרום להפסדים ולבעיות תזרים.
רווח אפשרי
בשני המקרים מדובר על רווח אפשרי של מאות אחוזים על ההון המושקע. במכרזי רמ"י לרוב מעורבת מימון ומשכנתא ולכן הרווח יכול להגיע גם לעשרות אחוזים כאשר קונים נכון. לא חריג לשמוע על מגרש שנקנה במיליון ₪ ונמכר ב1.3 מיליון לאחר תקופה מסוימת כאשר המשקיע הביא מהבית 300 אלף הון ראשוני. בקרקע ספקולטיבית ניתן גם להגיע לרווחים משמעותיים להכפיל את ההון תוך כמה שנים במידה וקונים במחיר טוב ואכן מקודמת תכנית משביחה, ולכן מהבחינה הזו שני האפיקים דומים בעיני.
סיכום
ראינו שיש לא מעט היבטים בהשקעה בקרקעות הבדלים עיקרים בין קרקע לא מתוכננת לקרקע ממכרז רמ"י, אין טוב או רע באף אחד מהם וכל אחד יעשה את השיקול אם השקעה כזו מתאימה לו. מה שכן, חשוב שתלמדו ותצברו ידע על כל אפיק שתבחרו, כדי שיהיה לכם את הכלים לקבל החלטות בזמן אמת.
מאת זיו אדר מתכנן ערים, מרצה בתחום ומשקיע וגם יוצר ההכשרה ההיברידית למשקיעים ואנשי מקצוע מעולמות הנדל"ן שרוצים לקבל את הידע והכלים לנתח כל עסקה בקלות ובפשטות.
