המדריך להשקעה בקרקעות
מה עומד מאחורי הגאות בהצעות השקעה בקרקעות
בתקופה האחרונה אנחנו עדים לגאות בהצעות השקעה בקרקעות. שילוב של הון עצמי נמוך נדרש ביחס לדירה עם הבטחה, לעתים לא מציאותית של הגדלת ההון בעשרות אם לא מאות אחזוים בזמן קצר, "זכות לדירה", וחלומות אחרים.
המון אנשים חסרי נסיון ובעיקר חבר'ה צעירים מתפתים להצעות כאלה כשהדבר היחיד שמוצג לנגד עיניהם היא ההשבחה העתידית כאשר הקרקע תופשר. בפועל, ברוב המקרים, העסקה כנראה לא כזו חלומית כמו שמוצגת, ההפשרה לוקחת הרבה יותר זמן ממה שהעריכו אם בכלל. כן, יש קרקעות שלא יופשרו לעולם, ויש קרקעות שאולי הדור הבא יזכה להינות ממנו. ןמה לגבי התשואה החלומית? אם נשכלל את הזמן שעבר, המיסים וההוצאות הנלוות בסוף מדובר בתשואה די נמוכה ביחס לסיכון.
מה צריך לבדוק לפני שקונים קרקע להשקעה?
בעזרת גוש/חלקה נבדוק באיזה שלב נמצאת הקרקע ונעריך מה עתיד לקרות איתה:
הבדיקה הראשונה – בדיקת מצבה של הקרקע בתכנית תמ"א 35 (תוכנית מתאר ארצית 35) שמארגנת את המרחב של מדינת ישראל לחמישה סוגי מרקמים: חופי \ שמור משולב \ שמור ארצי \ עירוני \ כפרי.
המרקמים חופי \ שמור משולב \ שמור ארצי, כוללים נכסי טבע ומורשת, מרחבים חקלאיים ומסדרונות אקולוגיים ולכן אין תכנון לבנות שם בעתיד. ואילו המרקמים עירוני \ כפרי אכן מאפשרים פיתוח והם אמורים לקלוט את מירב הפיתוח וההרחבות של יישובים קיימים.
אז לפני הכל נבדוק בתמ"א 35 שהמרקם של הקרקע הוא עירוני או כפרי.
הבדיקה השנייה – בדיקת תכנית המתאר המחוזי. (תמ"מ). המדינה מחולקת ל-6 מחוזות וכל מחוז אחראי על מספר יישובים. לכל מחוז יש תוכנית משלו בו מסומנים השטחים המיועדים לפיתוח ואלו שאמורים להישאר פתוחים ולכן נכוון לקרקעות שנמצאות בתחום המיועד לבינוי. ואם לא, יידרש הליך שינוי ייעוד קרקע.
שינוי ייעוד – כדי לשנות ייעוד מקרקע חקלאית למגורים יש דרך ארוכה שיכולה להיות תלויה בהרבה גורמים כמו: ולקחש"פ – הועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים, הועדה לקביעת גבולות של משרד הפנים שמטרתן להמליץ לשר על הגדרת גבולות שיפוט, חלוקת הכנסות ומעמד מוניציפאלי של רשויות המצויות במרחב שעליו הן מופקדות, איכות הסביבה, רשות הטבע והגנים ועוד.
הבדיקה השלישית – בדיקת יעוד הקרקע בתכנית המתאר של העיר / הרשות (תכנית כוללנית) אשר נועדה לצרכי תכנון עתידי של יישוב מסוים. כגון: תעסוקה, מגורים, שימוש ציבורי וכו'.
הבדיקה הרביעית – תוכנית מפורטת. התוכנית הכי חשובה שממנה אפשר להוציא היתרים ושם יסומנו: הוראות ומגבלות בנייה, צפיפות, תכנון דרכים, איחוד וחלוקת מגרשים (פרצלציה) ועוד.
תכנית עסקית לרכישת קרקעות
כמו בכל השקעה צריך לקחת בחשבון את חמשת המ"מים – מטרה, מיפוי, מינוף, מיסוי ומגוון.
מטרה – השקעה בקרקע הינה ספקולטיבית מטבעה. העובדה הפשוטה היא שאף אחד לא בדיוק יודע את לוחות הזמנים האמיתיים. גם כאשר יש דו"ח שמאי (תקן 22) וגם אם הקרקע הופשרה. לכן צריך לבדוק אם ההשקעה וסיכוניה תואמים את המטרות שלנו. בכל זאת, מדובר בהון מסויים שלא ניפגש איתו בטווח הקצר.
מיפוי – איפה אנחנו נמצאים מבחינת הון עצמי, כושר החזר, זמן השקעה, רמת סיכון. בקרקעות חקלאיות כדאי להתייחס יותר לזמן ההשקעה ולאפשרות שההשקעה תתארך מעבר לזמן המוגדר ולהבין את רמת הסיכון של ההשקעה.
מינוף – מה אפשרויות המינוף שלנו מתוך 7 אפשרויות מינוף- כסף של אחרים, זמן של אחרים, עבודה של אחרים, ניסיון של אחרים, רעיונות של אחרים, הפצת התפיסה שלנו, יצירת בסיס לקוחות- בקרקע חקלאית אין אפשרות לקחת משכנתא אבל מנגד אפשר להשתמש בשאר אפשרויות המינוף.
מיסוי – צריך לקחת בחשבון את צד המיסוי בכל השקעה ולהתייעץ עם מומחי מיסוי לפני ההשקעה. לדוגמא בקרקע חקלאית יש 6 אחוז מס רכישה (בכל מקרה), היטל השבחה של חמישים אחוז על ההשבחה ומס שבח בגובה של 25 אחוז במכירת קרקע.
מגוון – בהשקעות תמיד כדאי לגוון את סוגי ההשקעות לפי רמות הסיכון. קרקע חקלאית היא השקעה ספקולטיבית בעלת סיכון גבוה יותר אבל מצד שני גם בעלות סיכוי לרווח גבוה ולכן כדאי לנתב אחוז מסוים מתיק ההשקעות גם להשקעות כאלה.
מושגים ועקרונות חשובים בהיבטי קרקעות
שמאות – השמאות המקובלת בקרקע חקלאיות היא שמאות בתקן 22. השמאות מציגה שני מצבים, את המצב העכשווי ואת המצב העתידי במקרה והקרקע תופשר ותכלול גם הערכת זמנים להפשרה. בסוג זה של שמאות יש לשים לב למחיר העכשווי ולפער מהמחיר העתידי מכיוון שאין וודאות לזמני ההפשרה (גם השמאי לא יכול לדעת) והכל מתבסס על הערכה גסה.
צפיפות נטו / ברוטו – צפיפות הבנייה למגורים נמדדת על פי היחס בין מספר יחידות הדיור לבין שטח מסוים, והיא נקבעת על ידי הוועדה המקומית בתב"ע (תוכנית בניין עיר). הנתון הזה מכתיב מה יהיה מספר יחידות הדיור המקסימלי בשטח נתון, והוא משתנה בין מגרש למגרש, גם אם מדובר במגרשים סמוכים. צפיפות ברוטו כוללת את כל שטח המגרש כולל כבישים, מוסדות ציבור וגם שטחים ציבוריים משותפים פתוחים, הלובי של הבניין או חדר המדרגות. צפיפות נטו היא היחס שבין השטח המיועד למגורים בלבד לבין מספר יחידות הדיור במגרש.
פוטנציאל הרווח האמיתי – מבוסס על טריגרים לעליית ערך: טריגר תחבורתי, תעסוקתי והתחדשות עירונית.
הפקעות – צריך לקחת בחשבון שהרשויות עתידות לקחת עד 40 אחוז מהשטח למטרות ציבוריות ולכן צריך להבין מה קורה אם זה יוצא על השטח שלנו.
מנגנון יציאה – מה קורה אם נרצה למכור לפני ההפשרה, מה העלויות המיסוי ומי ידאג לנו למכירה ומה העלות.
תשתיות – מי אחראי על הקמת התשתיות.
תשואה פסימית – בהשקעות בכללי ובהשקעות בקרקעות בפרט עדיף לבחון את ההשקעה לפי תשואה פסימית ולא תשואה אופטימית כדי לא להתאכזב וגם כדי לקחת בחשבון עיכובים בזמנים וכדי להבין איזה השקעה כדאית עדיף לבחון את ההשקעות בתשואת IRR.
זהות המוכרים/מארגנים – במקרה של קרקעות חקלאיות יש לבחון שבעתיים את זהות המוכרים / משווקים / מארגנים ולא להתפתות ולהתרשם מחליפות, משרדים מפוארים ותארים מפוצצים אלא להתמקד בחברה, העומדים בראשה, האם היו תביעות, הצלחות וכשלונות מהעבר, האם הצליחו להוציא לפועל פרויקט מהתחלה ועד הסוף וכ'. מעבר לכך לוודא שהם לא רק משווקים אלא גם מקדמים את כל נושא היזמות ואיגוד כל בעלי הזכויות.
אובייקטיביות – אחרי שמצאתם קרקע באופן פרטי או דרך חברה אתם צריכים להבין אם אתם מסוגלים לבחון לבד ובאופן מקצועי את הנתונים או שתצטרכו ייעוץ חיצוני. צריך לקחת בחשבון שלא משנה מי מציע לכם את העיסקה אם המוכר הפרטי / היזם / המשווק וגם לא חשוב הטייטל שלו שמאי / עורך דין או טייס, בסופו של דבר יש להם אינטרס למכור לכם את הקרקע ולכן בכל השקעה צריך לבחון את ההשקעה עם איש מקצוע באופן אובייקטיבי ובלתי תלוי שאתם משלמים לו. ולאחר מכן אם החלטתם להתקדם כדאי גם לחתום אצל עורך דין מטעמכם שיבחן את החוזה מבחינה משפטית.