המדריך למשקיע נדל"ן

המדריך למשקיע המתחיל

מדריך זה מוגש כשירות לגולשי האתר ואינו משמש כתחליף לייעוץ מקצועי ואישי. כל הפועל לפי המידע במדריך זה, פועל על דעת עצמו ובאחריותו בלבד.

השקעה בנדל"ן היא לא מסובכת אבל כדאי ללמוד ולהכיר את חוקי "המשחק" בכדי לרכוש נכס שיקדם אתכם אל עבר המטרות שלכם. החל מהאפשרויות שלכם, מימון, מיסים, בעלי מקצוע, התנהלות עם דיירים ועוד נקודות שניגע בהן במדריך.

מטרה, מיפוי, מינוף, מיסוי, מגוון

לגישתנו, ישנם חמישה פרמטרים עיקריים שצריכים לקחת בחשבון כשבונים תוכנית לרכישת נכס: מטרה, מיפוי, מינוף, מיסוי, מגוון.

מטרה – לכל השקעה יש את הסיפור שלה. ולפי הסיפור שכולל את גודל ההון, טווח הזמן, תשואת המטרה ורמת העיסוק שלנו נוכל לבחור בנכס מתאים. לדוגמא, משקיע שמחפש תזרים חודשי קבוע יאלץ להשתמש בהון עצמי גבוה וכמה שפחות מימון בכדי שהמשכנתא לא תנגוס בחלק הגדול של השכירות. מצד שני משקיע שמחפש להגדיל את ההון ללא תזרים חודשי, אפשרות טובה יותר עבורו היא רכישת נכס עם מקסימום מימון שישביח בצורה משמעותית (התחדשות עירונית \ פריסייל \ קרקעות).

מיפוי – לפני שמסתכלים רחוק צריך להבין מאיזה נקודה אנו יוצאים לדרך. בכל הקשור ליכולות הפיננסיות אך לא רק. בכדי לעשות זאת נצטרך למפות את כל הנכסים הפיננסיים האישיים והמשפחתיים. משכורת, חסכונות, פנסיה, קופת גמל, קרן השתלמות, עסק צדדי, השקעות שונות וכל נכס שעתיד לייצר כסף. אל מול הנכסים נמפה את ההתחייבויות: משכנתאות, הלוואות, ערבויות וחובות. התמונה שתתקבל תעזור לנו להבין את נקודת הפתיחה, מהו ההון העצמי הקיים, עד כמה אנו ממונפים ומהם הסיכונים שנרצה לקחת או לא בכדי להגדיל את ההון. מן הסתם, כדאי גם לקחת שליטה על התזרים החודשי ולעבוד עם תקציב מוגדר.

מינוף – בדרך כלל שמדברים על מינוף מתכוונים למנף את הכסף בעזרת כסף של אחרים. המקרה הנפוץ ביותר של מינוף בנדל"ן הוא באמצעות משכנתא. בעיקר דרך הבנקים אך גם באמצעות גופים חוץ בנקאיים שהולכים וצוברים תאוצה כמו חברות ביטוח וגופי הלוואות חברתיות. פירוט לגבי אפשרויות המימון למשקיע הנדל"ן נסקור בהמשך.

מיסוי – מיסים הם חלק חשוב ואינטגרלי בכל השקעה. ברכישת דירה יחידה כמעט ולא תשלמו מס, לא ברכישה (יש פטור עד 1,919,155 נכון ל2023) ולא במכירה (במידה והחזקתם את הנכס 18 חודשים ומעלה). יש גם פטור משכירות עד לגובה של 5,471 (שוב, נכון ל2023). כאשר מגיעים לדירה שניה ומעלה כדאי להיוועץ עם יועץ מס כי האפשרויות שונות ומגוונות. החל ממס רכישה שעומד על 8% וכלה במסלולי מס על שכירות ושבח על מכירה. עם התחשבות בהוצאות שונות וללא.

מגוון – פיזור הינו "ארוחת החינם" היחידה בהשקעות והוא מבטל סיכונים שנובעים מריכוזיות. לגישתנו תמיד כדאי לפזר בין עולמות ובעיקרן שוק ההון ונדל"ן. גם בנדל"ן בארצנו הקטנטונת יש המון סוגי השקעה שמתאימות למטרות וטווחי זמן שונים. דירה, שליש דירה, קרקע חקלאית, שטחי מסחר ומשרדים, בית אבות, מכרזים של רמ"י, מרלו"גים, דאטה סנטרים, השכרה לטווח קצר, הלוואות יזמים, הלוואות חוב וכ'.

חמשת הממ"ים הוא המבוא ונקודת הפתיחה שלכם. כאשר תבינו מאיזה נקודה אתם יוצאים, מה היכולות הפיננסיות שלכם, מה המטרה ויכולות המינוף, מה הם המיסים שנצטרך לשכלל בחישובים שלנו נוכל לצאת לדרך.

מושגים בסיסיים בהשקעות נדל"ן

לכל משקיע והשקעה יהיו את המאפיינים הייחודיים להם. ההבדלים המרכזיים יהיו בתקציב, במרחק מהנכס, שישפיע על המאמץ הנדרש בחקר שוק ובניהול הנכס בהמשך, משך זמן ההשקעה המתוכנן ורמות הסיכון שמוכנים לקחת. השקעה באילת לדירה שתשמש להשכרה לטווח קצר לא דומה להשקעה בדירה שחתומה לפינוי בינוי בבת ים לצורך הגדלת ההון.

תקציב ההשקעה – ההון העצמי הפנוי שלנו, פחות ההוצאות הנלוות (עו"ד, שמאי, יועץ, שיפוץ וכו'). זה בעצם ההון העצמי האמיתי. את ההון העצמי ניתן להכפיל ב-4 בכדי להגיע לסכום הדירה המקסימלי שנוכל לרכוש (אם זאת דירה יחידה) או להכפיל ב 3 וזה סכום המשכנתא המקסימלי שיאשרו לנו (שוב אם זאת דירה יחידה). את החזר המשכנתא אפשר לבחון לפי כלל ה-200. כלומר, סכום המשכנתא המבוקש חלקי 200 ייתן לנו את סכום ההחזר החודשי (כלל אצבע שנכון לריביות בסדר גודל של 3.5 אחוז). היום בריביות של 5 אחוז אפשר לחלק ב-175-180. כלומר על משכנתא של מיליון נחזיר בממוצע 5500 שח ל 30 שנה.

מרחק מהנכס: כאן זה לא חד משמעי. זה קצת תלוי בכם. למה? ברור שככל שאתם יותר קרובים יותר נוח לקפוץ לבקר ולטפל בדירה, אבל גם אם אתם רחוקים יש אפשרויות לניהול מרחוק. שוק הנדל"ן המקומי משתכלל וכיום יש פתרונות להכל, לרבות חברות לניהול נכסים.

משך זמן ההשקעה: ככל שטווח ההשקעה יותר ארוך יש יותר אפשרויות להשקעות בפרויקטים שמקדמים התחדשות עירונית מסוגים שונים ומשם לעליית ערך. אם ההשקעה היא לטווח יותר קצר משיקולים כאלה ואחרים אולי תעדיפו עליית ערך מינורית ושכירות גבוהה. מתאים לאזורים פריפריאליים בעיקר.

רמות סיכון: תשואה וסיכון הם שני צדדים של אותו מטבע. ככל שרמת הסיכון עולה נדרוש תשואה גבוהה יותר בתור פיצוי או שלא נעשה את העסקה. גם כאן זה תלוי בכם וברמת הסיכון שמתאימה לכם פסיכולוגית וטקטית. דירה שמושכרת לעובדים זרים בערד תייצר אחוזי שכירות גבוהים משמעותית מדירה סטנדרטית למשפחה בפתח תקווה.

מושגים בסיסיים עבור חישובי תשואה

יש המון דרכים לחשב תשואה בהשקעות:

  • תשואה תפעולית (Cap Rate) שנקבל מהשכרת הנכס (שכר דירה). כדי לחשב אותה ולהשוות בין השקעות ניקח את דמי השכירות השנתיים: שכירות חודשית × 12 (המהדרין מכפילים את דמי השכירות החודשיים ב-11 על כאשר תשלום חודש אחד הולך להוצאות תחזוקה ותיקונים) ונחלק אותם במחיר של הנכס.
  • תשואת IRR – זו תשואה טיפה יותר מורכבת שלוקחת בחשבון את המשתנים הרלוונטיים המרכזיים. התזרים השלילי שנוצר בעקבות קניית הנכס, את זמן ההשקעה, את היתכנות עליית הערך, ומחשבת בצורה נכונה יותר את התשואה שנקבל, ולכן משמשת בתור אחד הקריטריונים המרכזיים להערכת כדאיות בין אלטרנטיבות שונות.

איך לבחור עיר להשקעה?

לאחר שהגדרנו תקציב, מרחק מהנכס, משך זמן ההשקעה ורמות הסיכון. נבין איך לאתר עיר להשקעה ולהתחיל בחקר שוק. את השקעת הנדל"ן שלנו נבחן על פי התחשבות בשלושה טריגרים: טריגר תחבורתי (רכבת קלה, כבדה, מטרו, כבישים חדשים ומחלפים), טריגר תעסוקתי (בניית בית חולים, אוניברסיטה, מתחם תעסוקתי) וטריגר התחדשות עירונית (תמ"א/פינוי בינוי, תוספות בנייה, שינוי יעוד, הגדלת זכויות בנייה, הפשרת קרקע).

בטוח נתקלתם בפרסומים שונים על רכבות מהירות לחיפה, הקמת מטרו שיעבור בהמון ערים, הקמת מתחם תעסוקה רג"מ ליד רמלה, הקמות והרחבות שכונות בערים שונות וכ'. אבל איך נמצא את התוכניות האלה לפני שהטרקטורים והמנופים מגיעים? זהו חלק מהמחקר שיש לעשות. לראות את הנולד לפי תוכניות הוועדות השונות. תמ"א, תמ"מ ותב"ע.

תמ"א – תוכניות מתאר ארציות. זו האמא הגדולה של כל התוכניות, שמכילה את כל תכניות המדינה לאורכה ורוחבה של הארץ.
תמ"מ – תוכנית מתאר מחוזית שמטרתה לקבוע את הפרטים הדרושים לביצוע תוכנית מתאר ארצית. ישנם 6 מחוזות: ירושלים, צפון, חיפה, מרכז, תל אביב, דרום.
תב"ע – תוכנית בניין עיר. התכנית המפרטת ומסדירה את שימוש בקרקע הספציפית בעיר שלנו.

רוב המידע נגיש בכמה קליקים של עכבר מהמחשב בבית. אפשר להיכנס לאתרים כמו GovMap, מנהל התכנון, אתר רשות מקרקעי ישראל ולבדוק תוכניות, מתחמי התחדשות עירונית, ייעודי קרקעות, אזורי תעשייה, דרכים, מסילות רכבת ועוד.

אחרי שבחרנו את העיר להשקעה שתואמת את התקציב שלנו וזיהינו טריגרים לעליית ערך, נעבור לחקר שוק ונחפש שכונה מסוימת ורחובות ספציפיים שמתאימים לנו מבחינת מחיר הנכס, תשואה ושוכרים. בחקר שוק נתמקד בתב"ע ובתוכניות ספציפיות באזורים שבחרנו. בבחירת הדירה נחפש דירות שאפשר להשביח על ידי זכויות בנייה עודפות, הצמדות לגג/חצר, בניין על חלקה גדולה שיתאים לפינוי בינוי, עליית גג שניתן לסגור לחדר, אפשרות להוצאת היתר למרפסת ועוד המון אפשרויות השבחה.

חקר שוק

חקר שוק איכותי נעשה באמצעות הרגליים בשטח. נצטרך להכיר את האזור כמו המקומיים, להבין מי האוכלוסייה שגרה שם ומי השוכרים העתידיים, מה רמת השיפוץ באזור, מה גורם לתושבים לבחור בשכונה, מה טווח המחירים, על מה השוכרים יסכימו לשלם יותר. כדי להבין את מחירי הדירות יש לבחון לפחות 20 נכסים בעלי מאפיינים דומים מהתקופה האחרונה ובנוסף לראות המון דירות באותו שטח כדי להבין ממה נובעים פערים אפשריים. כדי להשיג יתרון יחסי במשא ומתן אפשר להיכנס לאתר הנדלן הממשלתי ולבדוק מתי נכסים נמכרו באיזה מחיר.

דירה פוטנציאלית

לפני הרכישה תבדקו את המבנה בעיניים, בבוקר, בצהרים וגם בערב. לפעמים תמצאו בעיות כמו רעש, ריח, ואנשים מפוקפקים בשעות מסוימות. בנוסף יש לבדוק את המצב ההנדסי והרישומי ואם יש הערת מבנה מסוכן לבניין ומה נובעת ההערה. מומלץ להוציא נסח טאבו, תיק בית משותף, ובהסכמת הבעלים, לברר חבות היטל השבחה. לכל אחד מהבדיקות יש משמעות שכדאי לקחת בחשבון.

נסח טאבו: נסח טאבו הוא מסמך רשמי מרשות המקרקעין שמהווה תעודת זהות לנכס. המסמך כולל את פרטי הבעלות על הנכס, שטח הנכס, היתר השימוש, הערות אזהרה, במידה ויש וגובה המשכנתא של הבעלים, במידה ויש. המסמך עולה 16 ש"ח. בעזרת נכס טאבו נוכל להבין אם הרישום הוא מול הבעלים שמנסה למכור לנו, מה היתר השימוש (מסחרי, מגורים, מחסן), אם יש הערות אזהרה ולטובת מי ומה גובה המשכנתא וממי נלקחה. פרט שיכול להיות שימושי גם לזמני העברת הכספים וגובה הכספים.

תיק בית משותף: בעלות 33 שח אפשר להוריד תיק בית משותף ושם נוכל לקבל מידע נוסף:
* צו הבית משותף– שמעדכן על רישום הדירה בפנקס הבתים המשותפים.
* תקנון הבית המשותף– מסמך המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות וחלוקת הרכוש המשותף והצמדות קיימות.
* תשריט הבית המשותף– שמפרט את חלוקת הדירות בתוך הבניין כולל הגודל, מספור הדירה וחלוקה פנימית כולל קירות תומכים. יש תוכנה חינמית בשם FOXIT, אפשר לבצע מדידה של שטח הדירה לפי התשריט, ולוודא שהמצב בפועל תואם את התשריט. התשריט ייתן לנו אינדיקציה מה ניתן לשנות בדירה ואיך אפשר לתכנן את השיפוץ.

חבות היטל השבחה: היטל השבחה הוא תשלום שעל בעל נכס לשלם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה כאשר היא מאשרת תוכנית בניין עיר חדשה, הקלה או שימוש חורג בתוכנית קיימת, שמביאים לעלייה בערך הנכס שלו. לפעמים אפילו הבעלים לא מודעים לזכויות בניה נוספות שהעירייה אישרה או שינויי תב"ע ולכן יכול להיווצר היטל גדול שימנע את המשך העסקה. מומלץ לבדוק את הנושא לפני שמתקדמים לרכישה כדי להימנע מאי נעימויות וביטול החוזה.

תיק בניין: תיק בניין הוא מקבץ של מסמכים אדריכליים, מנהליים ותכנוניים, שתפקידם לתאר את ההיסטוריה של הבניין מהיום בו החלו לתכנן אותו, דרך הקמתו ועד לתאריך הנוכחי. מומלץ לבחון את הנושא בתחילת הדרך כדי להבין אם יש בעיות מסוימות בבניין או אפילו אם יזם הגיש בקשה מקדמית לתמ"א 38/פינוי בינוי.

בניין מסוכן: בכל עירייה יש קובץ עם רשימת המבנים המסוכנים למבנה מסוכן יש השלכות מימוניות (אפשר לקחת עד כ 50 אחוז משכנתא) וגם תיקון המסוכנות עולה כסף ולכן חובה לבדוק מה המסוכנות, כמה עולה לתקן ואם עדיין שווה לקנות ובכמה.

צריכים עזרה?

קיבלתם סקירה רחבה והסברים על מושגים שונים הקשורים להשקעות נדל"ן. הגישה שלנו הביאה להשקעות מיטביות אשר מותאמות אישית וכוללות את שלל הפרמטרים שמנינו. נשמח לעמוד לשירותכם בשלל דרכים ולעזור לכם להתקדם אל מול מטרותיכם.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

error: Content is protected !!