נדל"ן מסחרי הוא נדל"ן שאינו מיועד למגורים, כמו משרדים, חנויות, מבני תעשייה, מחסנים, תחנות דלק, בתי מלון ועוד. נדל"ן מסחרי יכול להיות נכס מניב, כלומר להניב תשואה למשקיעים. הכניסה לעולם ההשקעות בנדל"ן מסחרי דורשת היכרות בתחום וחשוב לבצע מחקר מעמיק של השוק, לבחור נכס במיקום אטרקטיבי, ולבצע הערכה מקצועית של הנכס.
תנאי המשק בארץ ובעולם, יחד עם הסיכונים הגדולים של שווקי ההון, גורמים ליותר ויותר אנשים לחשוב על השקעות בנדל"ן. נדל"ן מסחרי הוא אופציה פופולרית למשקיעים רבים. אם בחרתם להשקיע בנדל"ן מסחרי כדאי לשים לב לכמה נקודות:
נדלן מסחרי, בשונה מנדל"ן למגורים, בא לענות על צורך אחר ולכן חשוב לדעת מה סוג העסק המיועד, מה הוא מוכר, מי הם הלקוחות, מי קהל היעד, מה היכולת הכלכלית של קהל היעד ואיזה התאמות נדרשות בכדי לענות בצורה מיטבית לביקוש הקיים. כמו בכל השקעת נדלן כדאי לכוון גם לעליית ערך כתוצאה מטריגרים עתידיים ובאזורים חדשים/מתפתחים אך יש גם סיכון מכיוון שאין אינדיקציה אם יהיו שוכרים, בשונה ממגורים.
איך מתמחרים נכס מסחרי? מה חשוב לדעת?
מחיר הנכס נקבע לפי גישת היוון הכנסות ומבוסס על היוון הרווח התפעולי (לפני מס) שמפיק הנכס מדמי-שכירות, לפי שיעור תשואה המקובל בנכסים דומים בשוק תוך ביצוע התאמות לנכס הרלוונטי. כלומר, מתרגמים את הערך כספי מתקופה אחת למונחי תקופה אחרת. פעולת ההיוון היא הפיכה של התחייבות חוזית להון. יתכנו הבדלי מחירים עצומים בין שטח מסחר ברחוב ראשי לשטח מסחר ברחוב פנימי סמוך כתוצאה מכמות האוכלוסייה שעוברת במקום. רחוב סואן באנשים בעל פוטנציאל גבוה יותר לביקורים בשטח המסחרי ועל כן שווה יותר. כמוכן, חנות פינתית אשר יושבת על שתי חזיתות או על צומת רחובות תקבל חשיפה גדולה יותר מאשר חנות פנימית שמוצבת בין חנויות.
נקודה נוספת וחשובה, לעתים קרובות חנויות רחוב קטנות (בשטח של עד 30 מ"ר) שכ"ד למ"ר יהיה גבוה משמעותית לעומת חנויות גדולות יותר אך מצד שני גם הסיכון גבוה יותר ולכן המחיר יראה מפתה מדירה או נכס גדול יותר.
יתרונות ההשקעה בנדל"ן מסחרי
- תשואה גבוהה יותר – תשואה טובה מהשכרת דירה מסתכמת בכ-3%-4% לשנה, לעומת תשואה טובה בהשכרת נכס מסחרי של 8%-10% לשנה. בנוסף, עסקאות בנדל"ן מסחרי יכולות להניב גם רווחי הון במכירה.
- נכס נדיר יותר – היצע הדירות למכירה גדול יותר מהיצע הנכסים המסחריים, מה שהופך את הנכסים המסחריים ליותר נדירים ומבוקשים. לדוגמא ישנו ביקוש אדיר למרכזי לוגיסטיקה (מרלו"גים) ענקיים עבור אחסון, תפעול ושינוע. בנוסף ישנו ביקוש לשטחים עבור חוות שרתים.
- פחות תנודתיות – מחירי הנדל"ן המסחרי נוטים להיות פחות תנודתיים מאשר מחירי הדיור והשוכרים ברוב המקרים מחויבים לתקופות ארוכות ביחד לשכירות מגורים.
- מימון – ניתן לקבל מימון באחוזים גבוהים יותר ממגורים. לעתים עד 100% מהנכס (כולל הלוואה משלימה).
- הון עצמי נמוך – עלות נכס מסחרי או משרד (ביחס למיקום וגודל כמובן) נמוכים משמעותית מדירה למגורים.
- משחקי מיסוי – ניתן לקזז הוצאות אל מול הכנסות והפסדים במידה ונכס עומד ריק.
- גמישות בהשכרה – ישנה אפשרות להשכיר חלק מהשטח המסחרי לשוכרים שונים (לדוגמא חלק ממשרד) בלי מאמץ מיוחד.
חסרונות ההשקעה בנדל"ן מסחרי
- השקעה ראשונית גבוהה – השקעה בנדל"ן מסחרי דורשת השקעה ראשונית גבוהה יותר מאשר השקעה בדירה.
- עלויות תחזוקה גבוהות – עלויות תחזוקת נכס מסחרי גבוהות יותר מאשר עלויות תחזוקת דירה.
- סיכון גבוה יותר – ההשקעה בנדל"ן מסחרי כרוכה בסיכון גבוה יותר מאשר השקעה בדירה, שכן היא תלויה בהצלחתו הכלכלית של השוכר. ראינו בקורונה ובמלחמה הפסקות תשלומים מצד שוכרים.
- תהליך רכישה מורכב – תהליך רכישת נכס מסחרי מורכב יותר מאשר תהליך רכישת דירה.
- היצע מוגבר – בנדל"ן לתעסוקה ומשרדים יש עודפים תכנוניים ענקיים כך שההיצע הרבה יותר גדול מהביקוש. ישנם אף מגמה לשנות ייעוד ממשרדים למגורים.
- אין יציבות של שוכרים – ייתכן מצב שבו המיקום לא מביא אוכלוסייה רבה מה שמביא לאי הצלחת העסק ותחלופה גבוהה של שוכרים בעקבות זאת. אנחנו תלויים בעסק של מישהו ואם הוא מפסיד הוא פשוט יעזוב והנכס יישאר ריק.
- מיסוי מוגבר – בניגוד למס שכירות מדירה שפטור עד לסכומים של 5400 בנדל"ן מסחרי יש חובת תשלום מס מהשקל הראשון ובנוסף ישנה דרישה למע"מ. בעל הנכס המסחרי ברוב המקרים נדרש לפתוח עוסק מורשה/פטור ולשלם לבעל מקצוע עבור הניירת והליווי.
- ארנונה גבוהה מאוד.
רישיונות, שוכרים והוצאות נלוות
יש משמעות לשוכר ולטיב העסק המיועד. אם מדובר בחנות, האם היא מתאימה למזון או לא, איזה דרישות תברואה או כיבוי אש/בטיחות תידרש החנות לעמוד בהם? מיהו השוכר? ככל והעסק יותר גדול ומוכר השוכר פחות מסוכן. קופות חולים או רשתות שונות. כמובן שמוניטין העסק משפיע גם על סוגי הביטחונות שנבקש משוכרים לא מוכרים מאשר מהביטחונות שנבקש מעסק מוכר ויציב.
בכל הקשור לחוזים, לרוב מקובל שהשוכר משפץ על חשבונו ועושה התאמות בהתאם לצרכיו ולכן לפעמים מקבל הנחה בשכירות לתקופה מוגבלת או פטור לחודשיים שלושה תלוי בהיקף השיפוץ. בכל הקשור להפרת חוזה, נכנסים להליך משפטי מורכב שמבוסס על "סכסוך עסקי". גם כאן יש אפשרות לפנות "דייר" אך שוב בגיבוי משפטי.
נגענו מעט בהוצאות נלוות. צריך זכור שנכס ריק עדיין נדרש בתשלום ארנונה, דמי ניהול וביטוח.
באיזה נכס מסחרי כדאי להשקיע?
התשובה לשאלה זו תלויה במספר גורמים, כולל העדפות האישיות של המשקיע, המיקום האסטרטגי של הנכס, וסוג העסקים הפוטנציאליים שיכולים לשכור אותו. חנויות יכולות להיות נכס מסחרי רווחי, אך הן רגישות יותר לתנודות בשוק. אם אתם בוחרים להשקיע בחנות, חשוב לבחור מיקום מרכזי ומושך, עם תנועה רבה של הולכי רגל ורכב. משרדים גם משמשים כנכס מסחרי נפוץ ומבוקש, עם תשואה שנתית גבוהה יחסית. עם זאת, חשוב לבחור מיקום אטרקטיבי עבור המשרד, שיבטיח תנועה גבוהה של שוכרים פוטנציאליים.
ככלל אצבע, למשקיע פרטי, השקעה מסחרית לא מתאימה כהשקעה ראשונה שכן הסיכונים ורמת הבקיאות הנדרשים גבוהים מאוד ולכן בכל מקרה יש להתייעץ עם איש מקצוע שמכיר את התחום לעומק.