המדריך לרכישת דירה מקבלן
ראשית, בואו נעשה סדר בהבדלים שבין יזם לקבלן.
היזם – יוזם את הפרויקט, ואחראי על כל התהליך מקצה לקצה. החל מאיתור קרקע, תכנון, היתרים, בנייה, שיווק והמכירה. כמובן שבחלק מהפעולות מתפעל גורמים חיצוניים. כמו הקבלן שאחראי לבנייה בפועל.
בניגוד ליזם שמביא איתו את החזון והתשוקה קבלן חייב לעמוד בכמה קריטריונים:
- מהנדס אזרחי בעל ניסיון של שנתיים לפחות בביצוע.
- הנדסאי אזרחי בעל ניסיון של 4 שנים לפחות בביצוע.
- רישיון קבלן / בוגר קרוס קבלנים ובעל ניסיון של 5 שנים בביצוע.
- מנהל עבודה בעל ניסיון של 6 שנים לפחות בביצוע.
הסיווגים מתחילים מקבלני ג' 1 עד ג' 5 שנחשב סיווג בלתי מוגבל.
ישנן חברות שהן גם החברות היזמיות וגם החברות המבצעות, אבל לרוב נמצא חברה יזמית שתעסיק חברה קבלנית לביצוע הבנייה בפועל. אם החלטתם שאתם מעוניינים בדירה מקבלן תבדקו את המגמות באזור ומה עתיד להיות בסביבה בשנים הקרובות. חובה לעשות חקר שוק בכדי לקבל הבנה לגבי מחירים של דירות מוכנות שנמכרות כעת – דירה לפני תהליך בניה צריכה להיות יותר זולה בלפחות 10 אחוז מדירה בנויה.
בדקתם ואתם רוצים להמשיך לחוזה – תביאו עורך דין מטעמכם.
מה לבדוק לפני רכישת דירה מקבלן
החברה היזמית – כלי שימושי במהלך בירור המידע על היזם הוא אתר רשם החברות במשרד המשפטים. באתר זה ניתן לבדוק שהחברה רשומה כחוק ושהיא משלמת אגרה ומדווחת על דוחותיה הכספיים כחוק. השימוש באתר פשוט, אך מידע נרחב על החברה כרוך בתשלום כספי. רצוי להוציא נסח חברה הכולל מידע מורחב כגון: שם החברה ומספרה, כתובת חברה, סטטוס החברה, תאריך הגשת דוח שנתי אחרון, פירוט הרכב הון, רשימת בעלי המניות, רשימת הדירקטורים, ורשימת השעבודים של החברה כולל סוג השעבוד, תאריכי רישום ויצירת השעבוד ותיאור הנכסים המשועבדים.
בדיקות נוספות שכדאי לעשות:
- לבדוק במרשם חייבים מוגבלים בבנק ישראל כדי לוודא שהיזם לא מוגבל.
- להוציא דוח מידע עסקי מאחת החברות הרלוונטיות לפעילות בשוק הנדל"ן, העוסקות באיסוף מידע על מצב פיננסי של חברות נדל"ן ובמכירתו של מידע זה כמו חברת דו"ח BDI או דן אנד ברדסטריט.
- היסטוריה פיננסית וגם בקרת פעילות עבר של החברה דרך רואי חשבון המבקרים את החברה.
- פסקי דין והליכים משפטיים שבהם החברה הייתה מעורבת ואיך התהליכים הסתיימו.
- אם הפרויקט מבוצע על ידי חברת בת של היזם חשוב לבדוק את ההתחייבויות מול חברת האם ולוודא שהפרויקטים מופרדים מפרויקטים אחרים של היזם/ קבלן וכמובן לבצע את כל הבדיקות שוב על חברת הבת.
ניסיון
יזם לא נדרש לתעודות מקצועיות מבחינת הרגולציה ולכן כדאי לבחון את הניסיון של היזם ופרויקטים שסיים. כדאי לבדוק בנוסף גם המלצות של הדיירים שסיימו פרויקט וגם עיכובים ובעיות שהיו בדרך ואיך החברה התנהלה מבחינת זמינות ואיכות הטיפול. בבואכם לבדוק פרויקטים שהסתיימו אל תסתפקו ברשימת האתרים שהקבלן מביא לכם ותוודאו שהקבלן עצמו חתום על ההיתר.
הון עצמי ויכולות מימון
יזמים לוקחים קווי אשראי בעשרות ומאות מיליוני שקלים ונדרשים להעמיד ערבויות בהיקפים דומים לבעלי הדירות ולרוכשים חדשים. יזם שאינו בעל אמצעים, אינו יכול לעמוד בהתחייבויות מסוג אלו ועלול לסכן את בעלי הדירות ואת הרוכשים החדשים. בנוסף כדאי לבדוק לגבי מימון הפרוייקט בשלבים השונים. האם המימון הוא בנקאי / חוץ בנקאי / מוסדי, והאם יש גורמים נוספים המשקיעים בפרויקט.
הקבלן
מי בונה בפועל? היזם דרך חברה בבעלותו או חברה קבלנית? יש לבדוק שהקבלן רשום בפנקס הקבלנים בסיווג מתאים ומי הם קבלני המשנה בפרויקט בו אתם מתעניינים.
קרקע
תבדקו בעלות על הקרקע דרך נסח או זכויות בנייה.
היתר
תבדקו שבהיתר מופיע השם של הקבלן. אם עדיין אין היתר, תבדקו מתי ההיתר אמור להתאשר ותוודאו שבחוזה יש אפשרות לביטול במקרה של עיכוב.
תוכניות
התאימו את רכישת הדירה למטרה שלכם לאחר בדיקה תוכנית הדירה ותוכנית הבניין. ותזהו אם יש שצ"פ ושפ"פ באזור שלכם ומה מדיניות העיירה מבחינת היטלים.
- שצ"פ – שטחים ציבוריים פתוחים. מוגדר בחוק כשטח לרשות הציבור ולרווחתו כמו גינות ציבוריים, כיכרות וכדומה עליהם אחראיות הרשויות המקומיות שגובים היטלי שצ"פ שמגיעים לרוב במכירת הדירה.
- שפ"פ – שטח פרטי פתוח. שאינו מיועד לבנייה. בשטח פרטי פתוח קיימת לבעליו הזכות לבחירת אופי הפיתוח והגינון של השטח זאת בשונה משטח ציבורי פתוח (שצ"פ) ולכן גם האחריות היא של הדיירים ולא של הרשויות ולכן האחריות על התאורה, תחזוקה וניקיון. באזורים מסויימים לדיירים אין את הכלים לבצע פעולות מורכבות ולכן לא פעם נראה באותם מקומות הזנחה, לכלוך ומרחב ציבורי רעוע. בנוסף, האחריות על ביטוח אזור השפ"פ נופל על כתפי הדיירים ואם מישהו יפצע בשטח הבניין חשוף לתביעה.
מחיר וחוק המכר
וודאו שהמחיר הסופי כולל את כל ההתחיבויות, ההנחות, שינוי דיירים, מפרט טכני, סדר תשלומים שסגרתם עם היזם והכל מעוגן בחוזה. קריטי לוודא שהחוזה מוגן תחת חוק המכר. זוהי התחייבויות והגנה על כספי הרוכשים
מה לבדוק כאשר נרצה למכור לפני אכלוס
- מיסים – בכניסה לעסקה וביציאה ממנה. בייחוד למשקיעים שזוהי לא דירתם היחידה. מה צפי האכלוס ומה עתיד להיות מס השבח בבכל שלב במכירה לפני איכלוס.
- הסבת ערבויות – לפני כניסה לעיסקה מקבלן חובה לבדוק שהקבלן, עורכי הדין מטעם הקבלן והחברה המממנת מסכימים ל"הסבת ערבויות" והם מסכימים למהלך ונותנים גיבוי מלא מהתחלה.
- קונה רלוונטי – במכירת הדירה כדאי למצוא משפר דיור או קונה שלא מסתמך על אחוזי המימון המלאים של הבנק. הבנק ייתן (בדרך כלל) את המחיר הנמוך בין מחיר חוזה למחיר שמאות ואת ההפרש הקונה יצטרך להשלים. מעבר לזה, יתכן שהקונה יצטרך לשלם מס רכישה (גם אם זאת דירתו היחידה) בגלל שהדירה עדיין לא בנויה.
- מימון כל העסקה – והכי חשוב נכנסים לעיסקה רק אם לקחנו בחשבון את מקרה הקיצון שלא הצלחנו למכור לפני איכלוס ונצטרך להשלים את העיסקה כולל משכנתא. לא תעמדו בזה – אל תיכנסו לעסקה.