חקר שוק נדל"ן ירושלים

רקע כללי על העיר

ירושלים היא עיר הבירה של מדינת ישראל, והעיר עם האוכלוסייה הגדולה ביותר במדינה. נכון לאפריל 2023 מתגוררים בה כמעט מיליון תושבים. בירושלים שוכנים על פי חוק מוסדות הממשל של ישראל: הכנסת, בית המשפט העליון, משכן הנשיא, בית ראש הממשלה, המטה הארצי של המשטרה ורוב משרדי הממשלה. ירושלים שוכנת בהרי יהודה, על קו פרשת המים הארצי של ארץ ישראל, בין הים התיכון וים המלח, 570-857 מטר מעל פני הים. [קרדיט ויקפדיה]

מספר תושבים

העיר עם גודל האוכלוסייה הרב ביותר הארץ עם כמיליון תושבים (נכון ל2023). עד 2040 צפויים לגור בירושלים 1.5 מיליון תושבים.

תעסוקה

תכנית המתאר החדשה לירושלים קובעת כי באזור התעשייה גבעת שאול יותרו שימושים לתעשייה לסוגיה וכן שימושים נלווים המשרתים את פעילות אזור התעשייה, וכן מכללות טכנולוגיות ומוסדות להכשרה תעסוקתית. אחוזי הבניה ע"פ תכנית המתאר החדשה לירושלים הינם 300% מירבי. בנוסף, הורתה תכנית המתאר על הכנת תכנית מפורטת לאזור התעשייה.
התוכנית כוללת 78 מגרשים, אשר מרביתם מבונים ואשר 18 מהם, בשטח כולל של כ-100 דונם, הינם פנויים מבינוי וללא שימוש.
התוכנית מחלקת את אזור התעשייה למספר מתחמים וכוללת לכל מתחם שימושים, תבנית בינוי והנחיות מפורטות.

תוכנית אב בתלפיות משנה את ייעוד האזור מתעשייה לייעודי תעסוקה, מסחר ומסחר זעיר. בייעוד התעסוקה יתאפשרו מגוון שימושים, בין היתר: אולמות אירועים, מלונאות ומוסדות אקדמיים. בחצרות פנימיות תתאפשר מלאכה קלה וסדנאות.

לפי תוכנית האב במרכז העיר – אזור הכניסה לעיר מבוסס על נגישות באמצעות מערכות תח"צ מגוונות – רכבת כבדה, רכבת קלה, אוטובוסים ומוניות. האזור מתוכנן במתכונת פיתוח מוטה תחבורה ציבורית – שימושי קרקע החזון – פיתוח אזור הכניסה לעיר כרובע עירוני עסקי שוקק ופעיל, המשלב בינוי אינטנסיבי של שימושים מעורבים לתעסוקה, מסחר, מלונאות ותרבות, בדגש על מרחב ציבורי איכותי מעורבים, צפיפות גבוהה ועדיפות להולכי הרגל.
בנוסף, מתוכנן לקום פארק התעסוקה וההייטק על עתודת קרקע בת 30 דונם, בבעלותה של האוניברסיטה העברית ירושלים, ויכלול 4 מבנים בשטח כולל של כ-270 אלף מ"ר.

תשתיות ותחבורה

• • התקדמות משמעותית מבחינת תשתיות, כבישים, מחלפים, רכבת קלה, רכבת ישראל וחניוני חנה וסע ענקיים.

• • הרכבת הקלה – הארכת הקו האדום מקריית יובל עד בית חולים הדסה עין כרם שאמור להיפתח בשנת 2024 ובחלק הצפוני עד לנווה יעקב.

• • הקמת הקו הירוק – במקרה הטוב, יפתח בשנת 2026 מגילה לגבעה הצרפתית.

• • מתוכנן "קו סגול" לאורך בן זכאי ויהודה הנשיא.

• • קו הרכבת "יצחק נבון" יחבר את ירושלים לנתב"ג בנסיעה של כ23 דקות, למודיעין ותל אביב כחצי שעה.

• • כביש 16 – כביש שנפתח בשנה האחרונה ומחבר בין השכונות הדרומיות לכביש 1 (ירושלים – תל אביב). הכביש משפר את הכניסה לשכונות הר נוף, בית הכרם, גבעת מרדכי ובית וגן ולבית החולים שערי צדק.

• • הקמת 4 מנהרות מצומת הגבעה הצרפתית לכיוון מעלה אדומים ופסגת זאב.

• • מחלף חדש באמצעות 2 גשרים ממחסום קלנדיה לכיוון 443 כדי להקל על העומס משכונת פסגת זאב.

• • הפרדה מפלסית בשדרות סיירת דוכיפת (פסגת זאב) והקמת נתיב תחבורה ציבורית.

• • מחלף חדש בכניסה לרמת שלמה – להקלת העומס מפסגת זאב ובכניסה לרמת שלמה.

• • הארכת כביש 21 מבית חנינא לאזור התעשיה עטרות – להקלת העומס בכבישים.

• • הפרדה מפלסית בצומת אשר וינר מתחת לדרך חברון – בין תלפיות לארמון הנציב.

• • הקמת נת"צ על שדרות גולדה מאיר בכניסה לשכונת רמות ובכניסה לשדרות מנחם בגין ובכניסה לעיר.

• • כביש 60 (המנהרות לכיוון גוש עציון) הורחב וקיצר את הנסיעה ליישובי גוש עציון.

• • יש סיכוי שבעתיד יגיע גם המטרו לירושלים.

התחדשות עירונית

מועצת העיר בירושלים אישרה פטור מלא להיטל השבחה עבור רכיבי ההשבחה לשטחי מגורים ברוב שכונות העיר. ירושלים בין המובילות בתחום הפינוי בינוי ומקדמת מספר פרויקטים של התחדשות עירונית – ברחביה, בקריית יובל, ארמון הנציב, עיר גנים, נווה יעקב, רמת אשכול, גילה וקטמונים.
בירושלים עתידים להיבנות שכונות חדשות ברכס לבן, עטרות, גבעת המטוס ומורדות גילה.

במסגרת מסלול רשויות מקודמות למעלה מ- 10 תוכניות (תב"ע) לפינוי בינוי בעיר, הכוללות  הוספת כ-9,000 יח"ד חדשות בשכונות הוותיקות וחידוש למעלה מ- 2,600  יחידות דיור ישנות בנות 40 – 60 שנה.

הקמת שכונה חדשה, מערבית לקיבוץ רמת רחל. השכונה תשתרע על 140 דונם בסמוך לשטח היסטורי וארכיאולוגי חשוב, ו-30 אחוזים מיחידות הדיור בה יהיו מיועדות להשכרה. המתחם יכלול שטח של כ-58 אלף מ"ר למלונאות שבו יוקמו כ-1,300 חדרי אירוח במבנים בני 16 קומות על ציר דרך חברון. שטחי המסחר והתעסוקה יהיו בהיקף של כ-150 אלף מ"ר נוספים ושטחים רבים יוקצו למבני ציבור (מוסדות חינוך, בתי כנסת, מרכזים קהילתיים ועוד) ושטחים פתוחים. בנוסף, הוועדה המחוזית החליטה לקדם את התוכניות הכוללות 1,500 דירות חדשות רסקו, קריית גוננים 

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים החליטה לקדם תוכניות פינוי בינוי בבירה, הכוללות יחד 2,530 יחידות דיור בשכונות רמות, ארמון הנציב ופסגת זאב.

להלן כמה מתחמים נוספים שהוכרזו לאחרונה לפינוי-בינוי במסלול מיסוי:

• • מתחם לב הכרם: המתחם נמצא בשכונת בית הכרם, בין הרחובות שדרות הרצל, התומר ותרצה. במתחם קיימות 45 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 150 יחידות דיור חדשות. היזם בפרויקט הוא הוד הבירה פרויקטים בע"מ.

• • מתחם פסח חברוני 120: המתחם נמצא בשכונת קריית יובל, בין הרחובות פסח חברוני וטור סיני. במתחם קיימות 27 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 95 יחידות דיור חדשות. היזם בפרויקט הוא אנג'ל אינווסט בע"מ.

• • מתחם הבית בשומר: המתחם נמצא בשכונת גונן (קטמונים), בין הרחובות השומר ויצחק שדה. במתחם קיימות 32 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 107 יחידות דיור חדשות. היזם בפרויקט הוא קבוצת בית ירושלמי בע"מ.

• • מתחם מקסיקו 6: המתחם נמצא בשכונת קריית מנחם, בין הרחובות מקסיקו ואיסלנד. במתחם קיימות 32 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 138 יחידות דיור חדשות. היזם בפרויקט הוא רוטשטיין חברה לנדל"ן בע"מ.

• • מתחם רבנו גרשום: המתחם נמצא בשכונת הבוכרים, בין הרחובות בר אילן, רבנו גרשום ואביתר הכהן. במתחם קיימות 28 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 97 יחידות דיור חדשות. היזם בפרויקט הוא ג'רוזלם הארט SLD בע"מ.

מידע נוסף:

מחירי הדירות ל 3 חדרים יד 2 ממוצעת בשכונות הדרומיות מתחילים ב 1.65- 1.7 מיליון בשכונות הדרומיות ומושכרים ב 3700 וצפונה.
יש מגמת התחרדות בעיקר בגילה וקריית יובל.

סקירת עסקאות ומחירים: