חקר שוק נדל"ן חיפה - חממת הנדל"ן

רקע כללי על העיר

חיפה היא העיר השלישית בגודל אוכלוסייתה בישראל (אחרי ירושלים ותל אביב-יפו), בעלת אוכלוסייה מעורבת עם מיעוט ערבי. היא חברה בארגון פורום ה-15, משמשת מרכזה של מטרופולין חיפה, בירת מחוז חיפה והיא מרכז עירוני חשוב והגדול ביותר בצפון ישראל. חיפה היא העיר עם השטח ה-6 בגודלו בישראל. בנוסף, חיפה היא מרכז תחבורה, תעשייה ותרבות חשוב ומשפיע על כל מדינת ישראל ואחד ממרכזי הסחר הימי של ישראל. [קרדיט ויקפדיה]

מפת העיר

מספר תושבים

חיפה היא העיר השלישית בישראל עם כמעט 300 אלף תושבים שמתוכם כ עשרה אחוז ערבים אך עדיין נחשבת עיר מעורבת.

תעסוקה ונקודות עניין

בעיר 4 בתי חולים, שדה תעופה קטן, 2 אוניברסיטאות (טכניון, אוניברסיטת חיפה), נמל בינלאומי ונמל בבניה, פארקי תעשייה והייטק שהמובילים בהם מתחמי מת"ם.

תשתיות ותחבורה

- קו רכבת מרכזי, תחבורה ציבורית הכוללת כרמלית – הרכבת התחתית הראשונה והיחידה בישראל
- מטרונית – מעין אוטובוס גדול שנע על נתיב ייעודי מופרד משאר הכביש (עדיין עומד ברמזורים)
- רכבל – הכי חדש – רכבל לא כאטרקציה, ככלי תחבורה ציבורית מלב המפרץ לטכניון
- תוכנית להקמת מסילת רכבת מישראל למפרץ הפרסי דרך ירדן וערב הסעודית עתידה לפרוץ את השער מהודו לאירופה דרך נמל חיפה (וגם אשדוד)
- רכבת קלה (בתכנון).

תת"ל 65 א התוכנית להכפלת מסילת החוף משפיים עד לתחנת חוף הכרמל בחיפה. התוכנית ביוזמת רכבת ישראל, קודמה בוועדה לתשתיות לאומיות כאחת מהתוכניות החשובות ביותר לשדרוג השירות הרכבתי ולשיפור וייעול מערך התחבורה הציבורית. התוכנית כוללת את הכפלת מסילות החוף ונסיעה במהירות של כ-250 קמ"ש, דבר שיקצר את זמן הנסיעה מתל אביב לחיפה לחצי שעה בלבד.
תת"ל 65 א מתייחסת כאמור חלק שבין בנימינה ועד תחנת חוף הכרמל בחיפה, בעוד שתת"ל 65ב' מתייחסת למעבר מסילות הרכבת מתחנת הכרמל ועד לב המפרץ. חלקה השני של התוכנית נוגע ישירות לפיתוחה של חיפה, והאפשרות לסילוק המסילות מקו החוף.

התחדשות עירונית

תמ"א 75 היא תוכנית "שער המפרץ" שאמורה לשנות לחלוטין את מרחב מפרץ חיפה ולמעשה להקים עיר חדשה במקום אזור התעשייה העצום הפועל בו כיום. התוכנית, המשתרעת על השטח המצוי בלב מטרופולין חיפה, ומתפרשת על פני 26 אלף דונם, והכוללת שינוי של ייעוד הקרקע מהתעשייה הפטרוכימית לתעסוקה, מגורים, לוגיסטיקה ושטחים פתוחים ובכלל זה תכנון ופיתוח של כ-130 אלף יחידות דיור, 10 מיליון מ"ר לתעסוקה ומסחר ו-5,800 דונם פארק מטרופוליני לאורך הקישון.

ארבעה מתחמים גיאוגרפיים בתוכניות כוללים:

- מתחם 1 – אזור חוות המכלים שתהפוך לשכונת מגורים ומלונאות על החוף.
- מתחם 2 – חלוצי התעשייה עד דרום קרית אתא. שדרה הכוללת רכבת קלה, כשמתחם דשנים הופך למתחם טבע ותיירות.
- מתחם 3 – מתחם בזן שייהפך למתחם תעסוקה, מרלו"גים ומשרדים עם פרק בליבו. חלק מהלבניות יישארו לשימוש נופי.
- מתחם 4 – יגור, נשר והחיבור לכרמל. חידוש הצ'ק פוסט. שיקום נחל סעדיה ולידו מגדלי הייטק.

כלל התוכנית תושלם בתוך 50 שנים, אך את התחלת השינוי מבטיחים במנהלת ניתן יהיה לראות כבר חמש השנים הקרובות.

שכונות ומתחמים מעניינים למשקיעים

השכונות נווה דוד, קריית שפרינצק, שער העליה וכל שכונות החוף מתוכננות לשינוי ברמה של שכונות שלמות.

בת גלים

לשכונה מאפיינים ייחודים מאוד בהיבט ארצי: צמודה לים, תחנת רכבת ישראל בשכונה, סמיכות לבית חולים ובסיסי צבא משמעותיים. תכנון עתידי שישפיע על השכונה: שני פרויקטי פינוי בינוי של שפיר הנדסה, שיכון ובינוי וצמח המרמן, פינוי בה"ד חיל הים- בסיס ההדרכה מול רחוב שרל לוץ (הכי מוקדם ב2030) ושיקוע מסילת רכבת ישראל. דירות חדשות קטנות בשכונה נמכרות ב 35 אלף שח למטר.

הדר

שכונת הדר זה שכונה ישנה שטווחי מחירים של 650 אלף וצפונה (יש גם דירות קטנות בפחות).
זאת שכונה מעורבת: רוסים/חרדים ויש שם גם אוכלוסייה חלשה ובחלק מהאזורים עדיין לא מומלץ להסתובב בלילה. יש המון דיירים מוגנים לכן חובה לבדוק את הנושא בתור משקיעים. טווחי המחירים בעיר מאפשרים קניית בניינים- דבר שלא אפשרי כמעט באף עיר אחרת.

הדר תחתון – מעטים מכירים את ההגדרה של יל"ג כשכונה עצמאית, השם הנפוץ כיום הוא הדר תחתון ובאופן כללי זה חלק משכונת הדר הגדולה. האוכלוסיה כיום מתחלקת באופן גס לשליש עולי ברית המועצות, חמישית ערבים, עשירית דתיים והשאר ערב רב של תושבים.
האיזור נמצא בתהליך התאוששות מהיר מאוד כמו שכבר קרתה בחלקים אחרי של שכונת הדר. מוביל את ההתחדשות הוא רחוב השומר וממנו מוקרנת אווירת השינוי כלפי אבן גבירול, ברזילי, ילג, בילו וסוקולוב.

בשכונה לא צפויה התחדשות עירונית אלא שימור וחידוש המבנים בליווי תוכנית בניה לגובה עד 6 קומות סהכ מהקרקע תוך שמירה על צביון השכונה הקיים.
נקודה מרכזית כיום היא שוק תלפיות שקיבל תקציב של כ12 מליון שח לשיקום המבנה ההסטורי (ולאחרונה קיבל תקציב נוסף של 80 מ' ש"ח) וחידוש חזיתות הדוכנים שמסביב לו ברחובות השוק. המצב כיום שונה מאוד בין בנין לבנין. מחירי השכירות לדירת 70 מ"ר ממוצעת 3500 שח ומחירי העסקאות לדירות כאלו נעים בין 700-1000 אלף שח.

מצד שני, חשוב להדגיש כי זה אזור מאוד מורכב וקשה מאוד להבדיל בין בנין לבניין בבחירת נכס לרכישה. ממליץ להיעזר במישהו שמכיר את השכונה היטב ושולט בתהליכי הנדלן בה.

ארלוזורוב

ארלוזורוב עד איזור מספר 70 מתאפיין ב-כשליש אוכלוסייה חרדית וככל שיורדים לכוון הרצל המספרים גדלים.
מסדה מאבד מהזוהר שלו במהירות בעקבות מעבר הצעירים לכוון סירקין ונורדאו, את ה"ואקום" ממלאת הקהילה הגאה הערבית.

קריית אליעזר

- נהנית מעוגנים זהים לבת גלים. (לדוגמא קרבה לרכבת)
- הבדלים במחירים בין השכונות, לדעתי בת גלים מושכת את קרית אליעזר למעלה.
- קידום מאסיבי של התחדשות עירונית.
- בשנתיים האחרונות היה טירוף של משקיעים, כרגע הביקוש יותר רגוע מה שנותן לנו כקונים יותר כוח במשא ומתן.
- אוכלוסיה מגוונות יחסית. (אוכלוסיה צעירה זולגת מבת גלים לכיוון קרית אליעזר בגלל מחירי השכירות העולים).
- למיטיבי לכת, קיימת סצנה של דירות שכירות קצרת טווח (airbnb) לתיירי מרפא בשכונה (בעיקר מרוסיה).

מידע נוסף

יש כמה תוכניות בביצוע ובתכנון כמו: אישור פינוי בתי הזיקוק, שיקוע קו הרכבת, חזית הים, הנמל החדש, בניית מרכזי תעסוקה, 15 תוכניות התחדשות במסלול רישוי, 7 תוכניות התחדשות בביצוע, 8 תוכניות מתאר ואב שכונתיות. זיהום האויר ירד משמעותית בשנים האחרונות, בפועל אין כבר כמעט זיקוק נפט ותזקיקים.