כמה דירות אפשר יהיה לבנות על הקרקע? התשובה לשאלה הזו טמונה במושג שנקרא "צפיפות בנייה".

מה ההבדל בין צפיפות ברוטו לצפיפות נטו?

צפיפות בנייה היא המספר שמראה כמה יחידות דיור (דירות) מותר לבנות על שטח מסוים. לדוגמה, כשאומרים שהצפיפות היא 10 יחידות דיור לדונם, המשמעות היא שעל שטח של 1,000 מ"ר (דונם אחד) מותר לבנות 10 דירות.

קיימים שני סוגים של צפיפות שחשוב להכיר. הראשון הוא צפיפות נטו, שמתייחסת רק לשטח שעליו יעמדו הבניינים עצמם, ללא שטחים ציבוריים כמו כבישים, גנים ובתי ספר. הסוג השני, והחשוב יותר למשקיעים, הוא צפיפות ברוטו, שמתייחסת לכל השטח כולל שטחי ציבור, כבישים, גנים ותשתיות.

כדי להבין את ההבדל, בואו ניקח דוגמה של שטח בן 1,000 מ"ר (דונם אחד). בצפיפות נטו של 20 יחידות לדונם, אפשר לכאורה לבנות 20 דירות על שטח הבניינים. אבל מכיוון שכ-40%-50% מהשטח הולך לצרכי ציבור, בפועל הצפיפות ברוטו תהיה רק כ-10 יחידות לדונם.

כשקונים קרקע חקלאית שעתידה להפוך לשכונת מגורים, "זכות לדירה" כפי שמשווק לא פעם בידי חברות שונות, הצפיפות ברוטו היא המספר החשוב ביותר כי היא מראה כמה דירות באמת אפשר יהיה לבנות אחרי שמפרישים שטחים לצרכי ציבור. משקיעים רבים נופלים בפח כשמסתכלים רק על צפיפות נטו ומופתעים כשמגלים שבפועל יקבלו הרבה פחות זכויות בנייה.

איך מחשבים כמה שטח קרקע צריך לקנות?

נניח שהצפיפות ברוטו היא 7 יחידות דיור לדונם. במקרה כזה, כל דירה "צורכת" בממוצע כ-143 מ"ר (1,000 חלקי 7). לכן, מומלץ לקנות לפחות 150 מ"ר כדי להבטיח זכות לדירה שלמה. אם רוצים להיות בטוחים ולכסות עלויות בנייה והיטלים, כדאי לשקול אפילו 200-250 מ"ר.