תמ"א 70 למרחבי המטרו - המהפכה האורבנית הבאה של גוש דן
מערכת המטרו המתוכננת במטרופולין תל אביב היא אחד הפרויקטים המשמעותיים ביותר בתחום התשתיות והתחבורה בישראל. אך מעבר להיותה פרויקט תחבורתי, המטרו צפוי לחולל מהפכה של ממש בתכנון העירוני ובשוק הנדל"ן במרכז הארץ. במרכז המהפכה הזו עומדת תוכנית המתאר הארצית תמ"א 70, שמטרתה להסדיר את הפיתוח העירוני סביב תחנות המטרו.
למה בכלל צריך מטרו?
מטרופולין תל אביב, המרכז העסקי והפיננסי של ישראל, צפוי להגיע לכ-5.5 מיליון תושבים בשנת 2040. כבר היום המטרופולין סובל מעומסי תנועה כבדים, וללא פתרון תחבורתי משמעותי, המצב רק ילך ויחמיר. בעוד שבמטרופולינים מובילים באירופה כ-30-50% מהנסיעות מתבצעות בתחבורה ציבורית, בתל אביב השיעור עומד על כ-10% בלבד.
מערכת המטרו המתוכננת כוללת שלושה קווים (M1, M2, M3) שיחברו 24 רשויות מקומיות באמצעות 109 תחנות. בניגוד לרכבת הקלה, המטרו יפעל בהפרדה מפלסית מלאה ויוכל להסיע עד 40,000 נוסעים בשעה – פי חמישה מקו רכבת קלה.
מה זו תמ"א 70?
תמ"א 70 היא תוכנית המתאר הארצית למרחבי המטרו, שמטרתה להבטיח פיתוח אורבני מיטבי סביב תחנות המטרו. התוכנית מגדירה מרחבי השפעה של כ-800 מטר סביב כל תחנה (כ-10 דקות הליכה), ומחלקת אותם לשלושה תחומים:
– מרחב ליבה: 50-100 מטר מהתחנה
– טבעת ראשונה: כ-300 מטר מהתחנה
– טבעת שנייה: עד 800 מטר מהתחנה
העקרונות המרכזיים של התוכנית
1. העצמת הבינוי: התוכנית קובעת רח"ק (יחס רצפה-קרקע) מינימלי בהתאם לסוג התחנה, מ-4.5 ועד 9 במרחב הליבה. המשמעות היא ציפוף משמעותי של הבנייה סביב תחנות המטרו.
2. עירוב שימושים: התוכנית מעודדת שילוב של מגורים, תעסוקה ומסחר, במיוחד בקרבת התחנות.
3. שיפור המרחב הציבורי: דגש על מדרכות רחבות (מינימום 2.5 מטר), שבילי אופניים ומרחבים ציבוריים איכותיים.
4. צמצום תקני חניה: הפחתה הדרגתית של תקני החניה הנדרשים, במטרה לעודד שימוש בתחבורה ציבורית.

איך תמ"א 70 משפיעה על שוק הנדל"ן?
על פי הערכות, צפויה עליית ערך של עד 20% בנכסים סביב תחנות המטרו לאורך חיי הפרויקט. ההשפעה צפויה להיות משמעותית במיוחד בטבעת השנייה של המטרופולין (רמלה, לוד, ראשון לציון וכו'), שם הנגישות התחבורתית תשתפר דרמטית.
חשוב לציין כי התוכנית מחייבת "תכנון כולל" של לפחות 10 דונם, ואוסרת על תמ"א 38 במרחב הליבה. המטרה היא למנוע התחדשות נקודתית ולעודד תכנון מקיף שכולל פתרונות לצרכי ציבור, תשתיות ומרחב ציבורי.
מס מטרו
לצד היתרונות, התוכנית מביאה עמה גם חובות. חוק המטרו שאושר ב-2021 קובע היטל השבחה מוגבר של 75% (במקום 50%) על תוכניות משביחות בתחום ההשפעה של המטרו. בפרויקטי פינוי-בינוי, הרשויות המקומיות יכולות לקבוע את שיעור ההיטל בין 0% ל-75%.
תפיסה חדשה של המרחב העירוני
תמ"א 70 מייצגת תפיסה חדשה בתכנון העירוני בישראל, המבוססת על פיתוח מוטה תחבורה ציבורית. התוכנית צפויה לשנות משמעותית את פני המרחב העירוני בגוש דן, תוך יצירת מוקדים אורבניים צפופים ופעילים סביב תחנות המטרו. עבור משקיעים ויזמים, חשוב להכיר את עקרונות התוכנית ואת ההזדמנויות והמגבלות שהיא מייצרת. התוכנית אמנם מציבה דרישות מחמירות, אך גם פותחת הזדמנויות משמעותיות לפיתוח נדל"ן באזורים שיהפכו לאטרקטיביים במיוחד עם כניסת המטרו לפעולה.