המדריך לבחירת יועץ משכנתאות
משכנתא היא לא מדע טילים, אבל כן מאגדת כל מיני מונחים שמייצרים רתיעה ובלבול שלמי שלא מונח בעולם הפיננסי. מונחים כמו קל"צ, ריביות משתנות צמודות וקבועות, עוגנים, נקודות יציאה, ראלי ונומינלי, פירעון מוקדם. המון מונחים שמקשים לקבל החלטה פשוטה.
מעבר לכך, רוב האנשים אינם יודעים למה לצפות ואיזה ריביות נחשבות ריביות טובות עבור הכסף הנדרש. מתי כדאי להתמקח, ועל מה לשים את הדגש. נוסיף לזה את הבירוקרטיה, זמינות הבנקאים, הטפסים והאישורים. ההתרצצויות בין גורמים שונים. לא בשביל כל אחד.
למה צריך יועץ משכנתא?
יועץ [או יועצת כמובן] המשכנתאות אמור להפוך את חוויות לקיחת המשכנתא להרבה יותר פשוטה, זולה ויעילה.
תפקידו כוללים:
- שיקוף המצב הפיננסי הנוכחי תוך התחשבות בשינויים עתידיים והיכולות הכלכליות של התא המשפחתי.
- בניית תמהיל [מסלולי הלוואות וטווחי זמן] משכנתא שיתאים לתא המשפחתי בצורה הנכונה ביותר.
- ניהול מו"מ עם הבנקים לטובת ריביות נמוכות.
- ליווי אישי בתהליך לקיחת המשכנתא וקיצור התהליך כמה שאפשר בעזרת מומחיות וקשרים אישיים מול גורמים בנקאיים.
- מעקב ובקרה לאחר קבלת המשכנתא וסיום העסקה במקרה של שינויים לא צפויים או מתבקשים.
קריטריונים בבחירת יועצי משכנתאות
שוק יועצי המשכנתאות מוצף. כל מה שנדרש הוא השקעה של כמה אלפים, קורס של כמה חודשים קצרים והכרזה "הנני יועץ משכנתאות". אין שום צורך ברישיון ואין ממש פיקוח בנושא. כבר ראינו המון מקרים של יותר נזק מתועלת שמתבססים על חוסר הבנה במצבי שוק, כלכלה והתנהלות פיננסית. אם בפן ברגשי ואם בפן הכספי גרידא.
יועצי משכנתאות מקצועיים צריכים לעמוד בכמה תנאים:
- יועצי משכנתאות מקצועיים קודם כל צריכים להבין במימון, להבין כמה הלקוחות יוכלו לקבל מהבנק / חברות אשראי [מימון חוץ בנקאי] בהתאם לכושר החזר שלהם ואם יש היתכנות בסיסית שתואמים את "הסיפור" המשפחתי.
- יועצי משכנתאות מקצועיים תמיד יעשו פגישה ראשונית עם הלקוח / תא משפחתי להיכרות ותיאום ציפיות. להבין אם יש היתכנות מעשית לרצונות והחלומות של הלקוחות. וגם להציף בעיות אפשרויות גם אם זה יעלה בביטול עסקה ו"איבוד" הלקוח.
- יועצי משכנתאות צריכים הבנה בסיסית ולעתים גם מתקדמת במקרקעין ונדל"ן. רצוי שידעו איך לקרוא נסחי טאבו, שיבינו בהיבטי המיסוי, הוצאות נלוות, חשיבות לוח זמנים ותשלומים וגם סיבוכים אפשריים שיכולים לצוף כחלק מתהליך קבלת המשכנתא. כבר שמעתי ונתקלתי יועצים לא מקצועיים שהכשילו עסקה, גרמו להוצאות מיותרות ואפילו להפסדים עתידיים.
- יועצי משכנתא מקצועיים יכינו תיק לקוח לאחר ביצוע איפיון מלא, יאספו את כל המסמכים הרלוונטיים, ויבנו תמהיל מותאם אישית בהתאם למטרות והצרכים הפיננסים והרגשיים של הלקוחות.
- יועצי משכנתא מקצועיים ידעו להעריך מראש מה טווחי הריביות שהבנקים ייתנו ולבנות תמהיל ללקוח הכולל את התרחיש האופטימלי עבורם ויציינו את ההחזרים בתחילת הדרך וגם את ההחזר העתידי או במקרי קצה.
שירותים, אפשרויות ומחירים
תהליך ליווי משכנתא מלא – מיצירת הקשר הראשוני ועד קבלת הכספים מהגורם המממן. הבנת הצרכים, בניית התמהיל, טיפול בתהליכים הבירוקרטיים, ריביות, ביטחונות והפקת מסמכים נדרשים ותומכים. המחיר בין 9000 – 5000 ש"ח [לא כולל מע"מ]. לתיק סטנדרטי.
ייעוץ משכנתא היברידי – שכולל פגישת ייעוץ, ניתוח מצב קיים שנשען על מסמכים ומספרים ולא רק תחושות, בניית תמהיל משכנתא בהתאמה אישית והנחיה על פעולות נדרשות להמשך. הסבר על טווחי הריביות שיש לצפות, הסבר על שלבי ההגשה, טלפונים / מיילים רלוונטיים שיקצרו את הזמן והדרך ותמיכה טלפונית לכל שאלה שעולה בתהליך. אפשרות זאת מתאימה לאנשים שלא מפחדים לעשות דברים לבד, אין להם לחץ של זמן והתיק והעסקה לא מסובכים. המחיר בין 3000 – 1500 ש"ח [לא כולל מע"מ].
תמהיל בלבד – שכולל פגישת ייעוץ, ניתוח מצב קיים שנשען על מסמכים ומספרים ולא רק תחושות, בניית תמהיל משכנתא וכמה טיפים להמשך התהליך וההתנהלות. המחיר בין 1500 – 700 ש"ח [לא כולל מע"מ].
קריטריונים לבחירת יועץ משכנתאות
- המלצות בלתי תלויות – נשמע כמו הברור מאליו אבל אנשים מתעצלים לעשות בדיקות קצרות ויעילות ברשת ומסתפקים בהמלצות שניתנות מבעל המקצוע. אל תוותרו על מחקר קצר, על תשאול והמלצות אותנטיות.
- כימיה – לפעמים היועצים יכולים להיות הכי מקצועיים בעולם אבל אם אין כימיה, יחס אישי, שיח מובן שמותאם אישית, זה לא שווה כלום.
- מקצועיות – תבררו עם היועצים מה הניסיון שלהם, מה הרקע שלהם במימון, ואיזה קשרים יש להם בבנקים. תבקשו לראות משכנתאות שהוגשו לאחרונה.
- אמינות – תבדקו אם יש ליועצים תיקים מנוהלים בבתי משפט או עבר פלילי (גוגל, אתר תקדין).
- עלות השירות – בסופו של דבר למחיר יש משקל למרות שהשונות לא גדולה בין היועצים.