המדריך לשיפוץ לפני השכרה

המדריך לשיפוץ דירה

המדריך לשיפוץ לפני השכרה

בכל השקעה בנדל"ן כדאי לקבוע תקציב שיפוץ כחלק מההוצאות הנלוות ולהבין מי עתיד לגור בדירה, עוד לפני הרכישה.
ראשית, ישנן כמה בדיקות מקדמיות שישקפו לנו את המצב ההנדסי והרישומי של הנכס. חלקן נצטרך לקחת בחשבון בעת השיפוץ. אחד מהם הוא תיק בית משותף, בעלות של 33 שח שמכיל פרטים על רישום הדירה בפנקס הבתים המשותפים, תקנון הבית המשותף אשר מסדיר את היחסים בין בעלי הדירות וחלוקת הרכוש המשותף והצמדות קיימות. בנוסף, תשריט הבית המשותף- שמפרט את חלוקת הדירות בתוך הבניין כולל הגודל, מספור הדירה וחלוקה פנימית כולל קירות תומכים. התשריט ייתן לנו אינדיקציה מה ניתן לשנות בדירה ואיך אפשר לתכנן את השיפוץ.

חשוב גם לבחון את חבות היטל השבחה – תשלום שעל בעל נכס לשלם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה כאשר היא מאשרת תוכנית בניין עיר חדשה, הקלה או שימוש חורג בתוכנית קיימת, שמביאים לעלייה בערך הנכס שלו. לפעמים בעלי דירות אינם מודעים לזכויות בניה נוספות שהעירייה אישרה או שינויי תב"ע ולכן יכול להיווצר היטל גדול שימנע את המשך העסקה או לחילופין אפשרויות עברונו כמשקיעים להשבחה. 

מתחילים בסיור מקדים

כמו בכל השקעה הכל מתחיל בתכנון לכן צריך להבין מה מטרת השיפוץ, ומיהו קהל היעד. תערכו סיור מקדים לאתר בעיות ומקורות שמעידים על רטיבות. אם יש דיירים בדירה תשאלו אותם על תקלות – הם יידעו הכי טוב. אפשר להעזר גם בשיפוצניק מיומן או שרות בדק בית.

אינסטלציה

יש לבדוק את ניקוזי הדלוחין, צנרת הביוב העוברת מתחת לרצפה ומנקזת כיורים אגניות ואמבטיות. תוודאו שהם נקיים ותקינים. כנ"ל פתיחת סיפונים והעברת קפיץ – עדיף עם מכשיר חשמלי בכל הנקודות.
יש לבדוק שלחץ המים [חמים/קרים] תקין, לשמוע את הזרימה של המים כך שאין משהו שחוסם או שמרעיד את זרימת המים והברזים. אפשר לנקות את הפיה ולהחליף "חסכם" במידת הצורך.
יש לבדוק ברזי ניל (הברזים הקטנים מתחת לכיור ובשירותים) ולוודא שעובדים ונקיים מחלודה או שיש צורך להחליף.
יש לבדוק נקודות ביקורת ונקודות מחסום ריח. לסגור את הברז הראשי ולפתוח את הברזים בבית. אם עדיין יש זרימה – כנראה שיש בעיה באל חזור בדוד שמש.

יש לבדוק את חיבור צנרת מים זכים ממערכת העירייה למטבח וחדרי רחצה ולזהות את סוג הצנרת:

  • פלדה או נחושת- צנרת ישנה שסובלת מקורוזיה ודליפות – מומלץ להחליף אם יש אפשרות.
  • צנרת פקס (pex) – שרוול שלתוכו משחילים צנרת שמורכבת מפלסטיק ופוליאתילן. היתרון הבולט שבמקרה של פיצוץ או דליפה ניתן לשלוף את הצינור הפגום ללא צורך בשבירת ריצוף.
  • צנרת Super Pipe – צינור פלסטי משוריין ברשת אלומיניום, מחיר יחסית גבוה לצנרת פקס והחיסרון העיקרי שלא ניתן להחליפו בלי לשבור ריצוף.
  • צנרת מי דולחין – הצנרת המכילה את מי הדולחין – כל הנוזלים שיוצאים מהכיורים, המקלחות והאמבטיות לאחר שימוש.
  • צנרת PVC – צנרת מפלסטיק רגיל מגיעה בצבעים ירוק, כתום ושחור.
  • צנרת גיבריט (geberit) – צינור פלסטיק רפוי באיכות גבוהה יותר ויקרה יותר.

חשמל

החלפת כל המתגים והשקעים וקיבועם לקיר.
גודל חיבור חשמל – חד פאזי/תלת פאזי.
בדיקה ויזואלית של לוח החשמל. בדיקת טסט פחת לוודא שהכל קופץ.
בדיקת הארקה על ידי חשמלאי מוסמך כולל קבלה – אסור לזלזל בשום אופן .

איטום

חפשו סימנים של רטיבות מסביב לחלונות, תקרות, חדרי רחצה ותטפלו עם איש מקצוע כדי שהבעיה לא תחזור. שווה להזמין מצלמה טרמית מעלי אקספרס או לקנות בכמה מאות שח בארץ.
מומלץ לחדש את הרובה גם מבחינה אסתטית וגם כאמצעי איטום.
מומלץ להחליף למקלחון זכוכית למראה אסתטי.

תריסים \ חלונות \ ויטרינות

שימו לב לתקינות תריסים, שלבים שבורים, חלון תקוע וכ'. לרוב ניתן לטפל בעלויות זניחות.

מטבח

וודאו תקינות ארונות מטבח – פתיחה וסגירה של דלתות תקינה והצירים. אפשר לחדש בעלויות זניחות את הידיות ואת הצירים.
הוספת פס איטום מסיליקון סניטרי בין השיש לקיר / קרמיקה ימנע עובש וחדירת מים לארונות מתחת.

דוד שמש

רצוי אחת לשנתיים שלוש להחליף פלאנג' (גוף חימום). הוא צובר אבנית רבה, נהייה פחות יעיל, וגורם לצריכת חשמל מיותרת. מומלץ גם לבדוק את הפאנלים הסולריים על הגג שהם לא שבורים.

פירזול

ידיות בכל הבית, גם בדלתות עץ ישנות, ידיות חדשות – נראה הרבה יותר טוב ונותן תחושת "חדש".

ריצוף

האפשרויות מגוונות וטווח המחירים הוא רחב מאוד. יש כמה סוגי ריצופים: גרניט פורצלן, אריחי אבן טבעית או שיש. לכל אחד יתרונות וחסרונות ותלוי רמת שיפוץ ומטרה. ניתן לרצף ישירות או להדביק.
אפשרות נוספת 
במקום להחליף רצפות או להשתמש בפרקט אפשר לחדש את המרצפות בעזרת פוליש או גרניק.

מיזוג

 וודאו תקינות שלטים וקירור \ חימום החדרים. יש לנקות פילטרים אחת לשנה. אם המזגנים עדיין באחריות כדאי לבקש את תעודת האחריות.

תאורה

בדירה להשקעה ושיפוץ קטן כדאי לשים תאורה פשוטה ולתת לשוכרים לשים תאורה שמתאימה להם.
אם אתם מתכננים לשפץ ברמה גבוהה יותר ולרהט תאורה היא כלי עיצובי שכיום אפשר להשיג במחירים זולים.

דלתות

בדיקת כל הדלתות כולל צירים וידיות. אפשר להדביק מגנט על דלת הכניסה לשדרוג הכניסה לבית.

צבע

בדירות להשקעה עדיף לא לצבוע בצבעים "חזקים" מדי כדי להשאיר את הבחירה לשוכרים. עדיף לצבוע בלבן ואפשר "לשבור" את הלבן בנגיעה של של צבע שחור או לצבוע בצבע אופוויט. ניתן להדביק טפטים מדהימים על הקירות במחירים זולים ולתת מראה מיוחד.

 

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

error: Content is protected !!