חקר שוק נדל"ן מגדל העמק

רקע כללי על העיר

מגדל העמק נמצאת בעמק יזרעאל, במרחק נסיעה של כ-10 דקות מעפולה ונצרת, כ-15 דקות מכביש 6 (מחלף יקנעם) וכ-25 דקות מחיפה. הקרבה שלה לערים גדולות ומחירי הנדל"ן הנגישים יחסית מביאה לביקוש רב גם מתושבי חוץ.

אוכלוסיה

מגדל העמק קלטה לאורך השנים גלים של עליה מהעליות המוקדמות. החל ממרוקו וצפון אפריקה ובהמשך מברית המועצות, הקווקז ואתיופיה וכיום גם מאוקראינה, רוסיה ומדינות נוספות. האוכלוסייה בעיר מגוונת ואפשר למצוא בבניין טיפוסי משפחה ממוצא חרדי, עולים חדשים מאוקראינה, משפחה ותיקה ממקימי העיר, זוג סטודנטים, מהנדס הייטק וכו'.

נכון להיום מגדל העמק לא מעורבת מבחינה דתית ויש איזה סטטוס קוו בין הקהילה היהודית לקהילה הערבית, כאשר האחרונים עובדים בעיר ומטפחים קשרי ידידות אבל לא קונים דירות בעיר (לא מוכרים להם). דבר זה שומר על מחירי הנדל"ן. בערים הסמוכות הערבוב שנוצר גורם למשפחות יהודיות רבות לעזוב את העיר (נצרת עילית ועפולה כדוגמא).

תעסוקה

• אזור התעשייה הצפוני רמת גבריאל מיועד בעיקר לתעשיית היי טק. מועסקים בו כ-4,000 עובדים.
• אזור התעשייה הדרומי מעלה מיכאל – מיועד לתעשייה זעירה ולשירותים נלווים ומועסקים בו כ-1500 עובדים. 
• פארק תעשיות שגיא 2000 – אזור חדש דרומית לצומת כפר ברוך על כביש 73. אזור זה משותף לעיריית מגדל העמק ולמועצה האזורית עמק יזרעאל.
• אושרה הרחבת אזור התעשייה "שגיא 2000 ב 1100 דונמים נוספים. המקום עתיד להכפיל את מספר העובדים שעומד כרגע על 1200 עובדים ו 22 מפעלים ל 1300 עובדים ועוד 32 מפעלים.

תשתיות ותחבורה

התחדשות עירונית

הסכם גג – בשנת 2017 נחתם הסכם גג לפיתוח ושיווק יותר מ 7000 יחידות דיור. והעיר אמורה לגדול לכ- 50 אלף תושבים.

ישנן 5 תוכניות להתחדשות עירונית יש בעיר, חלקם מקודמות וחלקם אושרו:

• תכנית מתחם העצמאות: התכנית כוללת 63 דירות במצב נכנס ובמצב יוצא 226 יח"ד + 600 מ"ר מסחר.
• תכנית מרכז עיר: תכנית הכוללת 320 דונם במרכז העיר ומטרתה, באמצעות פרויקטים של פינוי בינוי ותוספת זכויות בניה, לסייע בקידום מרכז העיר כמרכז תוסס ופעיל הכולל בנייני מסחר, משרדים חדשים, בתי קפה ומסעדות. במתחם יש כ-420 יח"ד קיימות ומתוכננים בו סך הכל כ 2,000 יח"ד וכ-4,000 מ"ר שטחי מסחר.
• תכנית מתחם שלום עליכם: במתחם יש 64 דירות קיימות ומתוכננות סך הכל כ-200 יח"ד ומסחר לאורך הרחוב.
• תכנית מתחם הראשונים: המתחם ממוקם בין הרחובות הראשיים הראשונים והעצמאות על פינת רחוב תשי"ג בצמוד לדופן המערבית של השוק העירוני ובמרחק הליכה מפארק ראשונים. כיום הוא כולל 84 יחידות דיור ב-4 בניינים בני 3 קומות על עמודים. ההצעה התכנונית כוללת את הריסת המבנים הקיימים ובניית 320 יחידות דיור חדשות בבניינים של 5-9 קומות, שטחי מסחר ושטחי ציבור. 
• מתחם רחובות קדש סטרומה: מתחם הכולל 45 יח"ד קיימות.

מידע נוסף:

שכונות חדשות

שכונת המושבה שריד – מצפה העמק – בשנת 2018 החלה בניית השכונה בהמשך לשכונה קיימת (מצפה העמק). רוב השכונה שווקה במסגרת תכנית מחיר למשתכן. כל היח"ד בשכונה נמכרו והיא מאוכלסת לגמרי.
שכונת קרית בגין – שכונה מערבית – "שקדיות" – תוכנית מערבית א+ ב להקמת 4699 יחידות דיור. הקמת השכונה החלה בשנת 2019 וכיום (תחילת 2024) החלו להימסר הדירות הראשונות בחלק מהפרויקטים. בשכונה נבנות כ- 1,700 יח"ד וביניהם דירות, דו משפחתיים ובתים פרטיים. בנוסף נמכרו שטחים לבנייה עצמית של כחצי דונם.
מנהלת
כלל התכניות הללו הינן במקביל לעבודת העירייה להגשת בקשה למנהלת להתחדשות עירונית שתרכז את כלל הפעילות המרובה הקיימת במגדל העמק ותפעל ליזום עוד תכניות.

 

מחירי דירות

נכון לחודש פברואר 2024. דירות 4 חדרים חדשות ו-3 חדרים ישנות.
יד ראשונה – כיום כמעט ואין דירות 4 חדרים רגילות למכירה, בעיקר דירות מיוחדות כמו פנטהאוז או גן, רוב הדירות "הרגילות" נמכרו דרך תוכנית מחיר למשתכן. הדירות בשוק החופשי נמכרו בסביבות 1,450K-1,600K.
יד שניה – דירות 4 חדרים שנבנו בעשר האחרון נמכרות בממוצע ב-1,350K-1,500K. תלוי בשנת הבניה, בשדרוגים ובפרמטרים נוספים. 
דירות 3 חדרים ישנות (נבנו בשנות ה-70-80) נמכרות בממוצע ב-650K-800K . תלוי בקומה ובמצב השיפוץ. ניתן למצוא כיום עסקאות במתחמי פינוי בינוי במחירים הנ"ל.

 

מחירי שכירויות 

דירות 4 חדרים שנבנו בשנים האחרונות מושכרות בממוצע ב- 3,500-4,000 ₪.
דירות 3 חדרים ישנות מושכרות בממוצע 1,800-2,300 ₪.

סקירת עסקאות ומחירים: