לפני שנצלול לפרטי הקרקע, חשוב להבין את המשמעות האסטרטגית של פרויקט "הרצועה השלישית" בגבעת שמואל. מדובר בעתודת הקרקע האחרונה באזור מבוקש במרכז הארץ, הממוקמת בנקודת מפגש אסטרטגית בין גבעת שמואל, פתח תקווה וקריית אונו. הפרויקט נמצא בשלבי אישור מתקדמים וכלול בתוכניות המטרו הלאומיות, מה שמבטיח פוטנציאל צמיחה משמעותי עבור משקיעים. 

נכון לסוף פברואר 2025, מתגוררים בגבעת שמואל 29,658 תושבים, עם גידול שנתי של 3.0% באוכלוסייה1. העיר מדורגת במקום ה-77 מבחינת גודל האוכלוסייה בישראל, אך חשוב לציין את צפיפות האוכלוסייה הגבוהה (11,540 תושבים לקמ"ר) המציבה אותה במקום העשירי בדירוג הארצי. האוכלוסייה מאופיינת ברמה סוציו-אקונומית גבוהה (אשכול 8 מתוך 10), ובמערכת חינוך מצוינת עם אחוז זכאות לבגרות של 90.2% בשנת הלימודים תשפ"ב.

בעשור האחרון התבססה גבעת שמואל כאחת הערים המבוקשות במרכז הארץ למשפחות צעירות ומשקיעים, הודות לשילוב ייחודי של איכות חיים גבוהה ומערכת חינוך מובילה. המיקום האסטרטגי במרכז המטרופולין, יחד עם המחסור בעתודות קרקע זמינות, הופכים כל פרויקט פיתוח באזור לבעל פוטנציאל השקעה משמעותי.

מהות והיקף התכנית

פרויקט "הרצועה השלישית" ממוקם בעתודת הקרקע האחרונה באזור גבעת שמואל, במפגש האסטרטגי שבין גבעת שמואל, פתח תקווה וקריית אונו. גבולות המתחם מוגדרים היטב: ממערב נמצאת שכונת רמת הדר היוקרתית בגבעת שמואל, ממזרח שכונת כפר גנים המבוקשת בפתח תקווה, מצפון מתחם יכין סנטר המפותח, ומדרום קריית אונו המבוססת.

התכנית (מספר 427-1228550) מגדירה את השטח כמיועד לאיחוד וחלוקה בעתיד, כאשר המטרה העיקרית היא פיתוח מתחם איכותי שישתלב בסביבה הקיימת תוך ניצול מיטבי של יתרונות המיקום. התכנית מהווה שלב מקדים לפיתוח, כאשר נקבע כי זוהי תכנית מתארית שממנה לא ניתן להוציא היתרי בנייה ישירות.

חשוב להדגיש שמדובר בפרויקט בעל חשיבות אסטרטגית, המהווה למעשה את עתודת הקרקע האחרונה באזור. תוכנית זו נמצאת בשלבי אישור מתקדמים ומציעה הזדמנות ייחודית להשתלב בתהליכי הפיתוח המואצים של מרכז המטרופולין.

תכנון עירוני חדשני

התכנון העירוני של הרצועה השלישית משתלב במגמות הפיתוח האורבני של מרכז המטרופולין, תוך יצירת המשכיות לשכונות הקיימות. המתחם ממוקם באופן אידיאלי בין שכונות מבוססות: רמת הדר היוקרתית בגבעת שמואל ממערב וכפר גנים המבוקשת בפתח תקווה ממזרח.

התכנית מייעדת את השטח לאיחוד וחלוקה בעתיד, בין אם במתחם אחד או במספר מתחמים. גישה זו מאפשרת תכנון אינטגרטיבי שלוקח בחשבון את כלל צרכי האזור ומבטיח פיתוח מאוזן והרמוני. המיקום הייחודי של המתחם בצומת מרכזי בין שני קווי מטרו עתידיים (צפון-דרום ומזרח-מערב) צפוי להוביל להגדלת זכויות בנייה משמעותית מעבר לתחנות מטרו רגילות.

גבעת שמואל עצמה מאופיינת בצפיפות אוכלוסייה גבוהה, הממוקמת במקום העשירי בדירוג הארצי עם 11,540 תושבים לקמ"ר. תחום השיפוט של העיר עומד על 2,570 דונם בלבד, מה שמדגיש את חשיבות התכנון היעיל והאופטימלי של כל שטח פנוי, במיוחד במתחם אסטרטגי כמו הרצועה השלישית.

פתרונות תחבורה ונגישות

אחד היתרונות המשמעותיים ביותר של פרויקט הרצועה השלישית הוא המיקום האסטרטגי בצומת תחבורה עתידי מרכזי. המתחם נכלל בתחומי תמ"א 70 – תכנית המטרו הלאומית ועתיד להיות משורת על ידי קו המטרו M2 והרכבת הקלה.

הפרויקט צפוי לכלול את תחנת כפר גנים – צומת מרכזי בין שני קווי מטרו (צפון-דרום ומזרח-מערב). מיקום ייחודי זה של מפגש קווי תחבורה ציבורית מרכזיים צפוי להוביל להגדלת זכויות בנייה משמעותית מעבר לתחנות מטרו רגילות.

הנגישות התחבורתית של האזור מתחזקת גם הודות למיקום בסמיכות לדרך 471 (כביש גהה המזרחי) מדרום, ודרך יצחק רבין ממערב, אשר מחברות את האזור לצירי התנועה המרכזיים בגוש דן. שילוב זה של תחבורה ציבורית מתקדמת עם נגישות לצירי תנועה ראשיים יבטיח נגישות מעולה למתחם, הן עבור תושבים עתידיים והן עבור מבקרים.

הסטטוס התכנוני העכשווי

על פי המידע העדכני, התכנית נמצאת בשלבי אישור מתקדמים. תכנית מספר 427-1228550 של גבעת שמואל, המוגדרת כ"הרצועה השלישית: איחוד וחלוקה בעתיד במזרח לשכונת מגורים רמת הדר ורח' דרך המלך, ממערב לפתח תקווה ודרך יצחק רבין ומצפון לדרך 471 וקריית אונו", נמצאת בתהליכי אישור בוועדות התכנון.

חשוב להדגיש כי זוהי תכנית מתארית ולא ניתן להוציא מכוחה היתרים ישירות. מטרתה לייעד את השטח הכלול בה לאיחוד וחלוקה בעתיד, בין במתחם אחד ובין במספר מתחמים. שלב זה הוא קריטי בתהליך הפיתוח העירוני, שכן הוא מניח את היסודות לתכנון מפורט עתידי.

העובדה שהתכנית נמצאת בשלבי אישור מתקדמים מעידה על התקדמות משמעותית בקידום הפרויקט, וזהו גורם חשוב עבור משקיעים פוטנציאליים המעוניינים להשתלב בפרויקט בשלביו המוקדמים.

מבט לעתיד

פרויקט הרצועה השלישית מציע הזדמנות נדירה עבור משקיעים, מכמה סיבות משמעותיות:

ראשית, מדובר בעתודת הקרקע האחרונה שנותרה באזור גבעת שמואל והסביבה. העובדה שגבעת שמואל היא עיר קטנה (2,570 דונם בלבד) עם צפיפות אוכלוסייה גבוהה מאוד, הופכת כל פיתוח קרקע באזור לנדיר במיוחד.

שנית, המיקום האסטרטגי בצומת תחבורה עתידי, הכולל את המפגש בין שני קווי המטרו כחלק מתמ"א 70, צפוי להעלות משמעותית את ערך הקרקע והנכסים שייבנו עליה. נגישות תחבורתית משופרת היא גורם מפתח בהשבחת נכסים.

שלישית, גבעת שמואל התבססה בעשור האחרון כאחת הערים המבוקשות במרכז הארץ למשפחות צעירות ומשקיעים, הודות לשילוב ייחודי של איכות חיים גבוהה ומערכת חינוך מובילה. זוהי קרקע פורייה להשקעה נדל"נית ארוכת טווח.

התחזיות לגידול משמעותי באוכלוסיית האזור, יחד עם מיעוט עתודות הקרקע הזמינות, מחזקות את הפוטנציאל ההשקעתי בפרויקט. העובדה שהתכנית נמצאת בשלבי אישור מתקדמים מאפשרת למשקיעים להיכנס בשלב יחסית מוקדם, לפני עליות מחירים צפויות.

פרויקט הרצועה השלישית מציע הזדמנות להשתלב בתהליכי הפיתוח המואצים של מרכז המטרופולין, ולהשקיע בקרקע באחד האזורים המבוקשים והמתפתחים ביותר במרכז הארץ, במחיר שעדיין מהווה הזדמנות אטרקטיבית ביחס לפוטנציאל העתידי.