מהי הוותמ"ל וכיצד היא משפיעה על עתיד הנדל"ן בישראל
סקירה, מגמות, ואתגרים
הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור (וותמ"ל) הוקמה ב-2014 במטרה לתת מענה למשבר הדיור בישראל. הוועדה מתמקדת בייעול וקידום הליכי תכנון למתחמים מועדפים לדיור תוך שמירה על איזון בין פיתוח מהיר לאיכות תכנונית. מאז הקמתה, שימשה הוותמ"ל גורם מרכזי בהגדלת היצע יחידות הדיור במדינה, תוך התמקדות בצרכים אסטרטגיים לאומיים, קידום תשתיות ופיתוח מוטה תחבורה ציבורית. מאמר זה יסקור את פעולתה של הוותמ"ל, המגמות שהוצגו בדו"ח השנתי לשנת 2022, האתגרים המרכזיים, והמלצות לשיפור תהליכי תכנון וביצוע.
תפקידי הוותמ"ל וחשיבותה בפיתוח האורבני
הוותמ"ל פועלת כגוף תכנון ארצי המספק מענה לצרכים דחופים של הדיור בישראל. עיקר פעולתה כולל:
אישור מהיר של מתחמי דיור מורכבים: הוועדה מקצרת את זמני התכנון, במטרה להתמודד עם מחסור ביחידות דיור.
קידום פתרונות דיור מגוונים: מתן מענה לכלל מגזרי האוכלוסייה, כולל החברה החרדית, החברה הערבית והחברה הכללית.
סמכויות נרחבות לשינוי תכניות מתאר: הוועדה רשאית לסטות מתכניות מתאר ארציות ומחוזיות לצורך קידום מתחמים מועדפים.
ראייה מתכללת ותשתיתית: שילוב תכנון הדיור עם תשתיות תחבורה ציבורית ותשתיות נוספות.
הוועדה מספקת פתרונות לאתגרים אזוריים ואוכלוסייתיים, תוך שילוב בין צרכים מקומיים ולאומיים, דבר המאפשר קידום פרויקטים בקנה מידה גדול.
ניתוח נתוני 2022: תכניות מאושרות ומגמות מרכזיות
סיכום הפעילות
מאז הקמתה ועד סוף 2022, אישרה הוותמ"ל 107 תכניות הכוללות 322,843 יחידות דיור. בשנת 2022 לבדה אושרו 17 תכניות חדשות המייצגות שינוי מגמה משמעותי, עם דגש על התחדשות עירונית ופרויקטים ביישובי החברה הערבית.
כך התהליך נראה:
פילוח לפי מסלולי הכרזה
ב-2022, עיקר התכניות שאושרו היו במסלול התחדשות עירונית (58%), ובתכניות ליישובי החברה הערבית, לרבות הדרוזית והצ'רקסית, שהיוו 34% מסך יחידות הדיור. מגמות אלו משקפות התמקדות בקידום פתרונות דיור בפריפריה ובפנים הערים.
זמני אישור
משך הזמן הממוצע לאישור תכנית עמד על 9.3 חודשים בלבד, שיפור משמעותי ביחס לשנים קודמות (13.4 חודשים). תכניות במסלול קרקע שעיקרה מקרקעי ישראל אושרו בפרקי הזמן הקצרים ביותר, עם ממוצע של 5.9 חודשים.
הישגים משמעותיים
אושר שיא במספר יחידות הדיור בהתחדשות עירונית.
הוגבר הדגש על פיתוח אזורי בערים וביישובי החברה הערבית, עם דגש על תכנון תשתיות תומכות.
חסמים ואתגרים בתהליך התכנון והביצוע
חסמים תכנוניים
קרקעות בבעלות פרטית: ביישובי החברה הערבית, שיעור גבוה של קרקע פרטית יוצר עיכובים משמעותיים.
בנייה לא חוקית: תופעה זו מעכבת פיתוח באזורים רבים ומחייבת תכנון מחדש של מתחמים.
מחלוקות בין בעלי עניין: קשיים בתיאום בין בעלי קרקע, רשויות מקומיות וגופי תכנון.
חסמים בביצוע
תשתיות חסרות: היעדר תשתיות תחבורה, ניקוז וביוב מעכב את תחילת הבנייה.
קושי במימון: תכניות רבות סובלות מהיעדר תקציבים לביצוע תשתיות חיוניות.
רגולציה מורכבת: אישור תכניות כרוך בהליכי רגולציה מתמשכים.
וותמ"ל – כלי מרכזי במענה למשבר הדיור
הוותמ"ל מהווה כלי מרכזי במענה למשבר הדיור בישראל. הדו"ח לשנת 2022 ממחיש את תרומתה המשמעותית לקידום תכניות דיור והתחדשות עירונית בפרקי זמן קצרים יחסית. עם זאת, ישנם חסמים מהותיים המצריכים התייחסות דחופה לשיפור התהליך ולהאצת מימוש התכניות.